当前位置：中国广告人网站--->品牌营销栏目--->市场纵横-->详细内容 从广州房企“30强”评选看市场变化 作者：佚名 日期：2001-7-30 字体：[大] [中] [小]

 5月31日，广州市建设委员会、广州市统计局在1995－1996、1998－1999年两次对全市房地产企业综合实力进行评价的基础上，根据1999－2000年度企业开发经营实绩，对全市房地产开发经营企业进行了评价，评出了综合实力前30强及单项排名前10强的优秀房地产开发企业。现就评选结果作一些分析。

    评选背景：广州房地产业持续发展

    90年代以来，广州房地产开发完成投资从1991年的15.7亿元增长到2000年的355.58亿元，10年增长了22.6倍。在国
家实行住房分配货币化及金融、财税政策等的利好影响下，1999、2000年全市房地产投资分别增长9.85％和20.17％，商品房市场日趋活跃，住宅市场的有效需求迅速增长。解决了城市居民的居住问题。80年代以来，广州共建成商品住宅5000多万平方米，64.3万套，到2000年底，全市人均居住面积（含厅）达14.94万平方米，折合建筑面积为26.68万平方米，其中市区（10个区）人均居住面积14.83平方米（合建筑面积26.5平方米）。

    前几年，广州市房地产企业规模普遍偏小，良莠不齐。1998年底，开发企业1600余家，平均每家的房地产投资额仅为1684万元，平均每家的销售面积仅为2500平方米。1999年以来，政府房地产主管部门通过房地产资质年检等手段，对无资金实力、无技术力量、无经营业绩的“三无”房地产企业采取强制淘汰措施，1999年和2000年取消了400多家房地产开发企业的资质。到2000年底，全市房地产企业的数量已经减少到不足1100家，比高峰时期减少约500多家，减幅达到三分之一。

    随着房地产业的迅速发展，房地产企业的规模、资金实力、技术力量、经营管理水平以及项目的管理、策划能力等都有了明显提高，出现了一批实力雄厚、经验丰富、具有良好信誉的大型开发企业。2000年，全市房地产企业的资本金达431亿元，平均每家企业资本金为3600万元，平均完成投资超过3000万元，平均经营收入2500多万元，均比前几年明显提高。

    “30强”占企业总数不足3％经营规模几占1/3

    从评选结果分析，这次评选出来的30强，占全市房地产开发企业总量计不足3％。但30强企业的经营规模几乎占了广州房地产经营的三分之一。1999－2000年度房地产30强企业完成房地产开发投资占全市26.8％；商品房竣工面积占30.97％；销售面积占27.8％，销售收入占31.8％；完成利税达到63.42％。完成利税等经营效益指标高于投资、竣工规模指标，不仅体现30强企业在广州房地产业中的重要地位，体现更具有盈利能力，也体现了房地产企业的规模经济效益。

    大浪淘沙，90年代中期的30强这次只有4家评上自1997年开始，广州市房地产开发综合实力评比已经进行了三次。1995－1996年度的房地产综合实力30强企业在这次（2000年度）评选中只有4家继续入选，表现最稳定的是广州市番禺祈福新村房地产有限公司和广州城市建设开发集团有限公司，一直保持在前5名。

    与1998年－1999年度房地产综合实力30强排名相比，本次排名前10名的名单有9个企业与上次相同，表现突出的有广州天力房地产开发有限公司，从原来的第3名跃居第1名，其次是广州保利房地产开发公司，从第10名跃居第5名，还有广州番禺洛溪新城地产有限公司，从原来的第14名跃居第9名；在本次30强企业中，排名第18和19位的广州光大花园房地产开发有限公司和广州豪城房产开发有限公司是新出现的，光大花园和荔港南湾的开发成功是他们迅速崛起成为广州房地产企业前20强的主要原因。

    代表性楼盘以天河、番禺、海珠居多

    在1995－1996年度的30强企业中，番禺只有4家房地产企业入选；1998－1999年度的房地产企业30强中，有8个是在番禺进行开发经营的房地产企业；而2000年度的房地产30强中，仍然有7个是番禺的房地产企业，有23个是在原市区（8区）进行开发经营的企业，而花都、增城、从化仍然没有一家能入选30强。

    从30强企业具有代表性楼盘的地区分布看，主要分布在天河、海珠、白云，以及番禺等地区。其中，城建集团的星汇园等9个楼盘分布在天河区，华南碧桂园等7个楼盘分布在番禺区，保利花园、金碧花园等楼盘分布在海珠区，白云区则有云景花园、金桂园等4个楼盘，荔湾区有富力半岛花园、荔港南湾等3个楼盘，东山区有锦城花园1个楼盘。从地段分布看，番禺大石地区和海珠区工业大道沿线最多；大石地区有丽江花园、洛溪新城和奥林匹克花园等3个大楼盘，工业大道有金碧花园、保利花园和光大花园等3个代表性楼盘。此外，天河区的中山大道、珠江新城以及荔湾区的南岸路等都是30强代表性楼盘集中分布的地段。

    国企再减，民营再增

    30强企业中，有17个是项目开发企业，其中11个是中外合作项目公司，6个是内资项目公司，13个是综合开发企业。由于30强评选是以在广州具有房地产开发资质、具有独立法人资格的房地产企业为评选对象，外资房地产企业只能以合作项目公司的形式出现，近年来新成立的国内房地产企业，也大多以项目公司的名义出现。

    因此，评选结果就出现有由一个集团控股的多个项目公司同时入选的。最为明显的是合生集团有限公司，其控股的项目公司中有合生科技园、合生明晖以及华景新城等3个企业入选30强。如果这次将合生集团入选的3个控股项目公司的得分相加，其排名可达到第4名。类似的还有城启集团、新世界、英华企业等外资或民营企业。

    30强企业中，国有、集体等公有制控股的企业有6个，外资企业11个，其余13个均属私营或个人控股企业。这一次评选结果表明公有制企业比上次（8个入选）减少，私营控股企业则继续增加。

    从三次评选的名次变化、企业资金实力、土地储备量以及企业管理体制等方面来评判30强企业的发展前景，可望继续出现在下一次的30强企业的可能有合生集团的控股公司、天力房地产公司、碧桂园物业发展公司、保利房地产开发公司、城建集团、侨鑫集团、恒大房地产公司等开发企业。随着“华南板块”的崛起，这地段的开发商也可望成为下一次综合实力30强的成员。许多项目公司，随着项目的开发完毕，将从30强中退出。

    自有资金不足，资产负债率高

    “30强”企业虽然实力强，但资金来源单一，主要依赖于银行信贷资金和商品房预售的预收款。企业自有资金不足，直接融资能力差以及资产负债率高企，抵御政策和市场风险的能力低等是目前广州大多数房地产企业所面临的主要问题。2000年，在房地产企业投资资金来源中，银行贷款及商品房预售款占70％左右，企业自有和自筹资金只占20％，全市房地产企业的平均资产负债率达到78％。

    从30强企业看，大多是在近几年以超常规发展起来的，很大程度上得益房地产市场的飞速发展，以及良好的房地产信贷政策环境。但由于发展时间较短，这些企业同样面临自有资金积累不够、资产负债率较高等问题。据统计，30强企业2000年的平均资产负债率为74％，其投资资金来源构成：71％依赖于商品房的定金及预售款，自筹资金只占8％。相对于全市房地产企业来讲，30强企业的发展更加依赖于商品房市场，所面临的市场风险也就更加突出。

    此外，房地产企业的整体盈利能力明显下降。2000年，全市房地产企业实现利润9.5亿元，比1999年下降了60％。主要原因是在商品房销售收入基本保持不变的情况下，销售费用出现大幅度上升。

    2000年，全市商品房销售费用达到17.26亿元，比1999年上升41％。在整体赢利能力下降的情况下，30强企业也不例外。（蒋建军）