当前位置：中国广告人网站>创意策划>房产酒店>详细内容 开盛太阳广场全程营销战略总纲 作者：佚名 时间：2006-1-18 字体：[大] [中] [小]

第一篇  项目分析
前言
一、投资分析…………………………………………………………………………………………………6
1、商业环境
2、商铺投资特点
3、商铺投资者
二、项目SWOT…………………………………………………………………………………………………9
1、项目优势（Superiority）
2、项目劣势(Weakness)
3、项目机会点(Opportunity)
4、项目威胁点(Threat)
三、项目综合分析结论………………………………………………………………………………………13
第二篇  
  项目定位
一、综合目标群体定位………………………………………………………………………………………14
1、投资者定位
2、消费者定位
二、项目营销定位……………………………………………………………………………………………16
第三篇  商业规划及产品提升
一、商业规划定位…………………………………………………………………………………………21
1、项目概念定位
2、项目零售品消费者定位
3、项目经营理念
4、项目功能定位
5、项目经营模式定位
6、项目商业规划
7、经营商品及价格定位
8、项目经营策略定位
9、项目经营管理原则
二、项目提升…………………………………………………………………………………………………29
（一）软件提升
1、项目概念提升
2、项目经营提升
3、专业管理公司的介入
（二）硬件提升
1、主力商家的引进及分层主题商场的设置
2、完善的硬件配套设施
第四篇  项目营销执行策略
一、项目整体运营模式……………………………………………………………………………………32
二、销售实施策略…………………………………………………………………………………………34
1、五点一线整合攻击手法营销策略
2、项目营销渠道策略
3、营销价格策略
三、产品营销时间段划分及策略…………………………………………………………………………37
1、项目形象的树立——蓄水期
2、项目形象的拓展——开盘期
3、项目形象的确立——强销期
4、项目形象的完善——持销期
四、广告策略………………………………………………………………………………………………42
1、广告传播方式
2、广告时间段划分和诉求重点
3、项目市场形象推广
4、广告营销费用建议
五、后期文件内容列附……………………………………………………………………………………47
前   言

    首先感谢贵公司对本道的信任，有机会参与贵公司开盛项目，我们深感荣幸，相信通过我们双方紧密的合作，会为双方在未来建立更进一步的合作关系奠定良好基础。基于此，现将本道对贵公司开盛项目的全案营销战略总纲提交贵方。同时，为了能使贵公司开盛项目全面成功，我们在此殷切期望双方未来工作的紧密配合,这样双方工作才更具目标性。我们共同的目标-------
    将“开盛太阳广场”打造成为整个中卫县内规模最大、设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的综合类大型购物中心。
第一篇  项目分析
一、投资分析
1、商业环境
A.以中卫现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全面的调整。
B.从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，中卫现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。
C.现有代表性商业--鼓楼百货、人民百货、金世纪百货业种有并存状态，传统百货商品重复雷同、无产品特色且无市场价格标准。
D.中卫市场环境发生改变后，这种局势显然不能迎合社会及购买力的进步。
E.在对整个商业市场进行分析后，结论如下：谁填补了大型综合购物中心--流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖店的空缺，谁就可以在中卫商业市场独领风骚。
2、商铺投资特点
A．商铺投资的稳定性特点
    投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短。而商铺的租约通常为1至3年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增客观保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
B．商铺增值的特点
    商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓是无价之物。
C．商铺投资回报率较高
    与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。
    商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的全部投资过程。
D．商铺的投资潜力
    目前在国内，商铺投资的概念正在全面普及，而中卫的商业铺位与住宅的价格之比还远不到成熟市场的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。
3、商铺投资者
    商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人仅为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
    一个可信的投资方向和投资载体，最能吸引中卫投资者的眼光。商铺投资市场的热点可能在整个盘中突出，盘面一方面要具有较高的素质，另一方面，发展商还应具备灵活的市场应变能力和高超的推广策略。从街头询问及抽样调查分析，中卫投资者普遍希望这座新建起的开盛广场在结构、楼层分布、销售模式、经营方式及理念方面都不要重复现有的其他商场模式，经过在意向投资者中的详细调查，结论如下：
A．投资者要求商铺配套设施方面：83%的人希望设超市；76%的人希望商铺内设有扶梯、货梯；63%的人希望有中央空调；66%的人希望商铺内具有专业商业公司管理。
B、投资者要求的商铺面积：商铺购买者以面积为30～49 m²的需求者为主，占45.5%，其次是10～29 m²,占27.3%。
C、投资者要求的商铺价格：中卫投资者心目中商铺价位是每平方米3000元以下,占50%，另有40.9%的投资者表示可以接受3000～6000元/ m²的价格，表示可以接受8000元/ m²以上价格的仅占9.1%。
D、投资者要求的付款方式：银行按揭已成为投资者的首选付款方式。投资者心目中商铺的理想总价是10～29万元，占47.6 %,理想的付款方式是银行按揭(52.9%)和分期付款(31.5%),最感兴趣的按揭方式是7成10年(42.2%)。
    商铺作为买家的经营用地，具有增值价值，同时又存在相当的经营成本回报率的风险。因此，具有长远眼光的发展商会让专业的策略提供商和专业的商业管理公司经营管理商铺。
二、项目SWOT
1、项目优势（Superiority）
①钻石区位庞大人流量及巨大升值潜力
开盛广场位居北大街钻石商圈内的龙头位置，占据中卫县中心最繁华的黄金区位。
②专业策略提供商
本道策划机构以其多年丰富的从业经验及独特、新颖、实用的操盘手法对开盛广场整体项目的策划及跟踪服务。
③全产权崭新经营理念
开盛广场项目，本道提出的全产权式的商铺经营模式在整个中卫地区业界尚属首次，崭新理念引导本地商铺经营的二次创业。
④名家机构的专业管理
开盛广场将是中卫地区首家引进专业商业管理公司管理的大型商业购物中心。
⑤项目超大规模及自助完善的配套设施
开盛广场项目从建筑规模、内部结构体系及业态划分等方面都荣登中卫商业之榜首。项目硬件、软件配套齐全，为消费者提供一个良好优质的购物空间。
⑥项目开发商在当地的业界影响力及良好信誉度
开盛广场项目开发商在中卫本地经商多年，实力较强，在本地居民群体中拥有良好的信誉度和支持度。
2、项目劣势(Weakness)
①所在县区地理位置相对偏避
②所在县区物流滞后，交通不便
③所在县区经济发展速度相对较缓慢
④所在县区超前消费意识淡薄
3、项目机会点(Opportunity)
①政策支持---撤县设市
据国家有关部门及当地政府出台的相关文件（计划性草案）获悉，明年十月中卫将撤县设市。
②项目的可塑性及前瞻性
    开盛广场项目是整个中卫县内规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的Shopping  Mall，目前业界其它百货商场无法与之抗衡，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使开盛广场处于商业领袖地位，成为中卫地标性商业项目。
③旅游资源带动巨大客流
    随着中卫地区旅游资源的前期扩建与后期开发工作不断前进，中卫县将成为整个宁夏地区甚至全国的旅游重镇，国内外宾客将源源不断的涌入中卫这个富有活力的城市。
④县区支柱产业经济实体蓬勃发展
    以宁夏香山酒业、美利纸业等大型企业集团为首的县区支柱产业经济实体稳步发展，不断带给整个中卫县新的经济利润增长点。
4、项目威胁点(Threat)
①老牌商场短期内依占市场份额
    鼓楼百货、人民百货、金世纪百货、文昌购物中心等老牌商场短期内在中卫居民心目中仍占据主要地位，开盛广场进驻中卫消费者心理市场还需短暂的时间和过程。
②城市发展后带动商业竞争激烈
    在中卫县经济不断发展的大环境下，业内各百货商场将各显其能，追逐开盛广场的经营手法，调整产业结构，争夺消费群体。
③邻近省会城市银川对中高档消费商品的垄断性
    由于中卫县内商业界整体服务意识不健全，业态陈旧，划分不合理，缺乏品牌产品的引进，致使中卫中、高收入的消费群体消费区域转向相邻的银川等地。
④投资者思想观念转变较慢
   开盛广场商铺投资者由传统承包租赁的投资观点，转变为购置现代产权式商业不动产的全新投资理念，思想观念转变速度较慢，还需进一步进行引导。
三、项目综合分析结论
1、根据中卫县城的总体规划，人们的物质需求和文化娱乐业并未形成区域性的划分。由于中卫县群众受到经济条件和投资意识的限制，投资者都将投资定位在商业经营。
2、中卫主要商场业种相对齐全，业态普遍滞后。从商品结构、购物环境、商场形象及楼层分布来看，现有的商场均缺乏准确的定位及固定的客户群。各商场货品重复、雷同且无特色，中、高档消费品在业内目前还是空白，消费者买不到高品质、高档次的东西，同类商品无参照价格。
3、开盛广场将改变整个中卫的传统投资理念，以一种对财富负责，充分利用现有的财富去创造更多财富的态度，送给中卫居民一个全新的投资理念。
4、开盛广场集黄金区位、超大规模、投资低门槛、领先业态、统一专业管理、景观购物为一体，以保障商铺投资者收益为根本出发点，同时带给投资者巨大的商铺升值空间及稳定高效的回报率。投资开盛广场将是中卫百姓家庭超前的新投资计划，它将引导中卫商业消费新时尚，构建中卫商界中货品和服务超全的商业航母！
第二篇  项目定位
一、综合目标群体定位
1、投资客户群定位
◇商铺投资者将为县区内中老年结构及有一定货币积蓄的中高层居民群体。
◇自用型客户占60％，投资型客户占40％。
◇商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者。同类案例操作实践证明，中老年人群较青年族群成交更为踊跃。
◇由以下客户群定位我们可以看到，开盛广场将成为全民投资型项目；
A．项目所在地周边客户
   熟悉并看好此区域升值潜力的一些高收入人士，年龄大约介于30--55岁之间，已有一定事业基础，并希
望事业更进一步发展。
   B. 生意人
   具相当的经济实力，本身就是非常内行和做生意者，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺知识经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租转为自买自用，他们是最有兴趣和实力的买家，也即我们的诚意客户。各年龄段都有，中轻年为主。
   C．普通市民投资客户
   此类客户往往具一定的经济实力，喜欢面积较小的商铺和柜台，因为资金投入小，风险小，投资可行性高。能接受较高楼层的商铺和内铺柜台，对是否临街的要求不高。对升值潜力认同，对现楼有信心保证，对楼花物业则心存疑惑。重发展商、经营商、代理商的实力与信誉。年龄介于25--55岁，要求价钱合理，付款轻松，感觉投资商场具备相当投资空间，因此比较注重商场包装等美观及优势。
   D．家庭主妇类
   比较保守，对股票投资（近几年持续低迷已兴趣渐无）及其他高风险投资排斥，有私房钱又不甘寂寞，喜欢较稳健的投资渠道。
   E．退休人士
   这批潜在目标买家几乎退休或已退休阶段，虽然较为保守及谨慎，但有头脑和经验，见多识广，知道投资商铺的益处。
二、项目营销定位
宁夏首个托管式商铺操作结论性定位---托管式商铺推向市场并要获得成功。分析起来，顾客接受并购买会因为四大理由：
1）认可物业本身的价值；
2）了解、认可托管式投资的方式与操作者；
3）对经营有信心；
4）认为有利可图。
    一般的商铺销售模式，卖的只是物业价值，托管式商铺多出了三个卖点，这也是托管式商铺将会火爆的原因。所以，在商铺物业价值不利的情况下，采取托管式的模式，增加卖点。不过托管式商铺的成功，万变不离其宗，都离不了这四个基本点。这四个点相辅相成，形成综合优势支持销售，但在不同的项目，每个点的侧重情况有所不同。
我们通过专业的分析，得出结论：
开盛太阳广场托管式商铺操作要确保成功，要做好以下这四个方面：
1）挖掘提升物业价值；
2）用有力商业概念来真正增加顾客对经营的信心。这个商业概念和地段相合，对物业价值能起到点睛的功效；
3）解释投资模式，化不利为有利。释放投资热情；
4）为顾客设计适合的有吸引力的投资计划。
●但为确保上述四个方面的成立，我们必须确保的、最重要的就是——产权，是投资物业最基本的前提，也是永久权益的保障。如果没有了产权，投资物业也就失去了原本具有的意义。开盛Shopping  Mall托管式商铺将会是传统商铺的全新升级版本，因为其魅力在于：
①短时间的实行经营权托管。
②将铺位分割成小面积的单位出售，投资者可以根据自身的实力灵活机动的投入资金，获得相应的产权和收益权。
③经营则委托有丰富商业经验的经营公司统一经营，经营公司和各品牌商家合作，利用其先进管理保证投资者获得稳定的高额回报。
④独立产权经营模式示意---低门槛、高收益。
本道观点：一个可信的投资方向和投资载体，才能吸引投资者及消费者。
⑤低门槛示意——在投资者选择由管理公司托管的前提下，预付两年租金。
购买二层约20平方米价值10万元的托管商铺，首期款四成，十年按揭---（模拟图表）以下购铺方案：
商铺面积单 价总 价假设每平米年租金两年租金一次性支付实际首付款银行年供款
20平米5000/平米10万元437.5元/平米/年17500元22500元约7907元/年
☆立收两年租金：如果购买开盛托管商铺，在买下商铺的同时，马上可以一次性收回接近于商铺总价值17.5%的两年租金，即：17500元。
☆首期只需付出近2.3万元：您首期只需付出2.3万元就可以轻松拥有这个价值十万元，20平米的商铺。
☆以租养供，轻松买铺：五年内，每年固定租金回报8750元（假设没有升值情况），以租养供，轻轻松松。
⑥高收益示意------托管商铺在商业环境良性的发展中，将为投资者带来巨大赢利。
购买二层约20平方米价值10万元的托管商铺---（模拟图表）以下回报提示：
商铺面积总 价5年内回报假设15年内回报假设30年内回报实际总付款备  注
20平米10万元43750元144375元341250元38314元前述回报未计算变现回报
☆假设五年内租金不递增：如果购买开盛托管商铺，在买下商铺的五年内可获得近4.4万元回报，五年半内不用向银行支付月供款；
☆假设五年后十五年内租金仅递增15%：每月固定租金回报838.5元；
☆假设十五年后三十年内租金仅递增50%：每月固定租金回报1093.75元；
☆假设五年后希望变现转让：以商铺价值每年5%增值计，总价值可达12.8万+已收取租金4.37万-实际付款3.83万-银行余下未供款约3.95万=实际获利9.39万元。由此得出回报率：实际获利9.39万/实际付款3.83万=245%，年回报率约30%
注：开盛太阳广场托管式两年内除个人所得税之外的其它所有税收全部由开发商承担。
第三篇  商业规划及产品提升
一、商业规划定位
1、概念定位
    根据本商铺的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上商业管理的引入，本项目商业定位为：
集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心（Shopping Mall）。
    注解：Shopping Mall{Startup Hope(开启希望)  Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰购物中心之先导）  Initiate New Ground（占据新平台） ---  Modern Atmosphere(现代氛围) Luxurious Leader(领袖豪华)}------起源于欧美的先进零售商业模式，以大规模，所经营、服务的项目全而著称。2000年中国首家Shopping Mall铜锣湾广场在深圳面市，3年来经营火爆。中国消费者亦逐渐接受了这一新理念，Shopping Mall的普及是必然趋势。
    本道在经过专业的调查摸底后得出结论：开盛太阳广场商业概念定位应是----适度超前、具有城市风景的大型时尚购物中心“Shopping  Mall”。
典型案例见附件六
2、项目零售品消费者定位
零售品消费主流定位为拥有中卫县80%财富的20%居民，是中卫县内的中高端消费群体。
①主群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、旅游宾客、中高收入家庭、灰色收入者。
②次群体：城市及乡村居民。城市内职业工作者,企业员工,自由打工者，辖区乡镇从事农业的生活群体。
3、项目经营理念
    开盛广场的开发建设模式以“改变中卫人投资理念”为主导，形成整个中卫城区百姓的“一站式”购物天堂，海阔天空，任游任逛。她将引导中卫县甚至整个银南地区商铺前沿创新理念，掀起一场商铺地产风暴，致力成为中卫钻石商圈内，吴中地区首家具有国际标准和城市风景的Shopping  Mall。
4、项目功能定位
    开盛广场集购物、餐饮、休闲、娱乐、观赏等多种综合功能为一体，是商业楼群中的标志性建筑和当地商业第一品牌聚集地。项目的实施会对整个中卫商圈带来全渗透、全履盖的全新战略，成为中卫百姓购物首选和购物天堂。
5、项目经营模式定位
五统一经营模式：统一规划、统一形象、统一经营、统一收银、统一推广。
6、项目商业规划
►商业功能规划
    开盛Shopping  Mall项目商业区域建筑面积约23000平方米，整个建筑成框架结构。根据产品整体状况及当地民意调查情况，为达到广场整体能够聚集人流、突出主题、主流线通畅等目的，促进产品总体营销推广，开盛广场总体划分为地上五层，地下一层。具体商业定位如下：
A方案
楼层分布开盛Shopping  Mall商业业态
负一楼大型超市；
一楼精品百货，主要分类有黄金珠宝、玉器、男女品牌服饰、化妆品、钟表、眼镜、皮具等；
二楼皮鞋、男女时装、淑女装、民族服饰；
三楼床上用品、家居、内衣、童装、玩具、休闲运动系列；
四楼家电超市、文具、水吧、游乐中心、婚纱摄影、美容美发、健身中心；
五楼开发商及管理公司办公用途！
B方案
楼层分布开盛Shopping  Mall商业业态
负一楼日用品、副食品、文具、家电、家居用品超市；
一楼精品百货，主要分类有黄金珠宝、玉器、男女品牌服饰、化妆品、钟表、眼镜、皮具等；
二楼皮鞋、男女时装、淑女装服饰；
三楼床上用品、家居、内衣、童装、玩具、休闲运动系列；
四楼城市快餐、水吧、游乐中心、婚纱摄影、美容美发；
五楼开发商及管理公司办公用途！
产品配套功能划分
楼层分布开盛Shopping  Mall配套功能划分
门前广场设停车场，休闲桌椅，广告位及摩登秀台；
中庭立柱设有形象装点和精典广告、品牌商品特卖场等；
一楼总服务台、消防控制中心、收银台；
二楼收银台，洗手间；
三楼母婴休息室，洗手间，收银台；
四楼洗手间、收银台。
● 理由：
    大型购物中心以客流为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游观赏三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游观赏者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据有关部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40～60分钟，成人为90～150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。
    由此可见，开盛广场不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要在场内设有众多的休闲空间、娱乐活动和场内景观。顾客可在购物的同时在广场内就餐、游乐、休闲，这样就消除了顾客的购物疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所。这种娱乐购物的方式，目前是中卫县内许多百货商店无可比拟的。
①商业形式
    开盛广场代表了新型购物中心的发展趋势，具备了其他百货公司所不具备的多样性和专业品牌性。从商铺面积上看，面积设置非常灵活，既适合大型商场的商业形式，有汇聚了专卖店、精品店的经营手法。
    从经营手法上看，开盛广场把大型购物中心一贯秉承的观赏购物意识引进到商场经营中来，一方面功能分布力求齐全，集餐饮、娱乐、健身、购物、景观于一体；另一方面强化观赏意识，在装修上追求高质地、高品味，吸引了大量人流，随之而来的便是潜在于其中的巨大消费力，投资者自然青睐于此。
②商业布局
    开盛广场独具匠心，人流主动线设于2.5—3米，辅动线则设在1.5—2米，集“通透、快捷”之势，使所有的店铺流线畅通，合理避免视觉盲点及交通死角。所谓“通”，就是商场不同区域之间都保持了畅通，同一层维持着循环走道，不同层间则用多部自动扶手电梯相连，行人走走、停停、看看，无意间已逛便了商场的每一个区域。所谓“透”，就是保持视觉的开阔性，让来到开盛广场的顾客经常性地在一个范围的可视角度内，这样就使每一个商铺都具有较强的竞争力。
③独特构想
    商铺的内部规划也是商铺畅销与否的重要因素。一些纵深浅、出口多、内部间灵活的商铺是投资者和用家的首选。商铺的内部间隔、空间和出口等的规划的灵活合理，商铺楼层功能规划的实用而富于特色等都是商铺所必须具备的基本素质。
7、经营商品及价格定位
    二、三线品牌商品主打，一线品牌商品例附，大众品牌为辅。以适合本城市中高端消费者为宜，商品价格中档为主（一定程度上，本地现有低档商品价位已突破中档商品价位），名牌商品价格弹性较大，高档商品价格拥有巨大的升值空间。
8、经营策略定位
①营销网络
    帮助商铺投资者联系超市、连锁店、专卖店、以及周遍市、县相关各类商品的批发供应市场，整合物流信息资源，掌握各类商品的市场需求和营销关系。
②特色经营
    开盛Shopping  Mall将在不断发展壮大的同时扩大对整个商业市场的影响力，提升业内市场的占有率，并逐渐成熟固化，形成具有专业化、精品化、规模化、现代化的经营特色。
③加盟品牌经营
    逐渐加大广场品牌经营所占比例，提升产品整体品味，增强品牌意识，提高产品质量，引进适合中卫经济发展及当地民情的各类系列品牌商品，逐渐形成规模，为开盛广场整体构架注入新的活力。
9、经营管理原则
①坚持经营原则
    开盛广场实行规范化管理和精神文明建设，秉承“信誉第一、热情服务、礼貌待客、文明经商”的商业理念，坚持“商户是主体、顾客是上帝、质量是生命、信誉是根本”的经营原则，以增加开发商的信誉度、商户的信心、市场的认可度，全面提升开盛广场的商业影响力和市场占有率。
②增强项目影响力
    收集各种信息资源，首先进行短期有效的市场培育，酝酿商机，作好前期的市场准备工作，邀请业界权威人士和具有一定市场影响力的当地名流参加各期产品促销活动，使开盛广场Shopping  Mall项目影响力辐射中卫县区以至整个银南地区。发展商、投资者、消费者之间零距离交流沟通，达到信息资源共享，增加商机，相互合作，共同盈利，实现全赢目标。
③强化服务功能体系
    为保证经营者和消费者的合法权益，广场内设立中心管理处和中央服务台等管理机构，对进场商品实行先验后售的办法，严把质量关，并开设公平交易监督台，随时接受群众投拆。
④服务策略
    以优惠服务取胜，为了开盛广场能够健康向上的发展，在同行业中立于不败之地，广场协同治安、消防、工商、税务、质量监督、银行、邮电、医疗、卫生等部门共同管理，制定了一系列的管理措施，形成了一体化的服务管理网络，开盛广场一定能够超越目前市场的发展，在众多的市场竞争中独树一帜。
二、项目提升
（一）软件提升
１、项目概念提升
    突破传统百货商场的所有落后模式，打造适度超前、具有城市风景的大型时尚购物中心“Shopping  Mall”。
2、项目经营提升
①提高日均人流量，吸引人流为目标
A.开盛广场对顾客要求要有广泛的适应性。范围包括：男女老少，各层次消费群体。
B.开盛广场对顾客要求强烈的吸引力。范围包括：本地人、外地人、旅游者及商务人士。
C.开盛广场将充分利用鼓楼商圈这一区位优势，发展商在前期宣传推广活动中充分造势，扩大商界影响力，把商圈人流最大限度地引导到开盛广场来。
②延长顾客人均停留时间为目标
A.开盛广场内部设有多种怡情景观及书城艺院，使顾客在游逛商场的同时享受广场浓厚文化氛围气息；内部另增设餐饮娱乐区，使家庭集体购物群体在消费的过程中尽享其乐。
B.开盛广场外部设有休闲桌椅及摩登秀台，作为广场的外部景观，这些设施更增强了广场的聚客能力。
③提高日均销售额及利润为目标
A.多元化的价格策略，实行商品价格分割，分高、中、低价三个档次，增设特价卖场和促销活动，提高广场日均营业销售额，实现利润最大化。
B．全方位多元化经营手法，不同消费区域会给整个广场带来多个利润增长点。
3、专业管理公司的介入
    为将开盛Shopping  Mall发展成为中卫乃至整个银南地区规模经营最大、品味层次最高的大型购物中心，加快开盛广场的建成及运营进程，彻底改变中卫县商业市场多、小、散、乱的整体局面，建立科学化、规范化、市场化的可行性管理体制，整顿市场经营秩序、安全消防和综合治理，开盛Shopping  Mall引进专业化管理公司是非常有必要的。管理公司、发展商、投资者通力合作，利用其先进管理经验保证投资者获得稳定的高额回报。
（二）硬件提升
1、主力商家的引进及分层主题商场的设置
    开盛Shopping  Mall在产品结构合理划分的前提下，大力引进主力商家的进驻，以多种广告方式重点宣传一、二线品牌商品，以其较强的品牌知名度来带动整个广场在百姓心中的影响力，强劣占有消费者心理市场份额，以其经营特色不同分层划分主题商场，实现层层包围，以点带面，扩大整体营销战果。
2、完善的硬件配套设施
    烟感报警、消防喷淋灭火、电讯广播、电脑管理和保安防损等服务设施和服务功能完善，为入驻商户和广场顾客创造了安全、舒适的经营条件和完美的购物环境。
    开盛广场的构建，以投资者和消费群体为核心出发点，广场完善的配套设施及巨大宽广的经营面积开创中卫地区居民投资创富新模式。广场每层层高五米余，内设冷暖中央空调、双向扶梯，专用货梯等，设施配套齐全，室内购物环境悠雅通透，设有多处景观，并由国内著名专业商业管理公司统一管理，集购物、休闲、娱乐、观赏为一体大型购物中心。
第四篇  项目营销执行策略
    行军打仗要运筹帷幄，充分了解敌情，这样才能百战不殆，决胜于千里之外。开盛Shopping  Mall经营过程中运用各种相关的战略与战术，就是为了扬长避短、避实击虚，以形成操作性极强的、行之有效的、充分发挥该项目竞争优势的营销推广及销售实施方案，从而获得项目整体项目营销的成功。
一、项目整体运营模式
    为了营造开盛广场整体营销气氛，使前期营销活动聚集人气，根据项目区域地产市场状况以及未来发展走势、经济生活水平等等原因，项目的销售建议如下：开盛广场整体以售为主，以租为辅；首推负一层、三、四楼层，带动一、二层的整体推出（五层交付开发商及专业管理公司为办公区域），引来更多的目标客户群体。
二、销售实施策略
1.五点一线整合攻击手法营销策略
五点： （1）现场包装  （2）卖场包装  （3）媒介推广
（4）卖场推广 （5）拜访推广
一线：事件营销动线
    五点一线整合攻击手法：提倡与招商目标客户的更多实效性与时效性沟通，讲究“走出去、请进来”，以阶段性重点招商活动节点（事件营销）为引爆点。在全案的销售控制中，围绕阶段性的事件营销动线配合五大传播推广重点形成本案的销售浪潮。
    五点一线形成对目标客户的立体合围，在整个销售流程中做到滴水不漏、颠覆推广、精确打击。
2、项目营销渠道策略
开盛广场总体营销渠道以现场为主，多点突破：
①加强现场包装、广场导视系统。确保现场销售部的主力阵地地位。适时开辟项目区域（地点可再行研究）第二卖场。
②投资者组织化：将已有投资者纳入组织管理系统，保持经常联系，并且通过各项消费活动与情报咨询的提供，成为有组织的客户群，亦即落实顾客管理的系统运作。
3、营销价格策略
    价格是消费者和投资者最为敏感的话题，更是投资利润能否最终实现的关键所在。在房地产营销过程中，房地产的定价是最根本、最有效、也是最易于调控的，它是房地产营销过程的核心和关键性问题。考虑到项目所处区域版块形象、房地产市场发展现有状态和趋势、区域消费水平、区域内消费人群消费特性。          
本道观点如下：
1）考虑到产品整体销售推广过程中的高价阻力（商铺售卖过程中如出现高价阻力点，整个产品营销过程将因此产生巨大影响），实现商铺低价入市，高价收盘，建议商铺整体实际售卖总价不高于1.05亿元人民币。同时尽可能的用灵活多变的方式促动销售进程，为目标客户群减压，提供六成（有待协商）按揭、分期付款等方式。为达到刺激销售获得最佳利润的目的，根据市场售卖进度适时调价，封顶至进驻开业之间享有10%的升值空间。
综上所述：整体均价不超过4500元/平方米；
模拟各楼层均价体系表（实际各铺单价需经过加权系数的运算）：
楼  层建筑面积销售均价销售总价
负一层4500平方米5200元/平方米2340万元
一  楼4500平方米6600元/平方米2970万元
二  楼4500平方米4500元/平方米2025万元
三  楼4500平方米3400元/平方米1530万元
四  楼4500平方米2600元/平方米1170万元
合   计22500平方米平均单价：4460元/平方米1.0035亿元
2）开盛广场商铺最终价格可根据项目成本因素和同类房产供求因素确定。根据商业价值差价、楼层差价、边间差价、面积差价、视野差价、及口彩差异等因素来决定销售价格，以获取利润、回笼投资资金为定价目标，采用一次性付款、建筑期付款、按时间付款、银行按揭等多种灵活的付款方式，完成整个开盛广场营销推广策略。
三、产品营销时间段划分及策略
1、项目形象的树立——蓄水期
营销策略：确立第二卖场（暂定）及分卖场，开展咨询展示活动，实施商铺销售优惠额度。
2、项目形象的拓展——开盘期
营销策略：开展开盘活动期间有奖活动，销售的持续跟进工作。
3、项目形象的确立——强销期
营销策略：整个商铺公开出售，达成负一层及一二三四层的高销售率。
4、项目形象的完善——持销期
A.营销策略：剩余意向客户跟进和售后服务，促进尾盘的销售工作。
广告以电视、户外、直投为主，具体投放比例见附件七
注：上述销售时间及广告模拟须根据销售实际情况做适时调整。
四、广告策略
    结合项目的具体情况和当地媒体的影响力、传播优势，制定广告适当可行的媒体投放策略，以达到财进其用的目的。
流程要点：炒热概念、吸引关注、引导消费、引爆购买
全程核心推广策略
——采用IMC（整合营销传播）的手法，将实际销售与广告、MD、公关等紧密结合。强调战术上的高度
统一性。
——传播的主要力量放在对投资、盈利概念以及信心保证的大力渲染，而不是常规宣传商铺本身功能的做法。要点是对消费者的攻心战。
1、广告传播方式
按照其报道化、新闻化、情节化、人性化原则，在媒介形式上主要以报纸软体广告、硬体报纸广告、户外媒介广告、主题情节形式印刷品为主，以现场展示广告、杂志广告为辅。前期作好公关活动，利用户外广告、DM单、平面等媒介加大项目的市场宣传力度。
①报道及讨论形式的电视软体广告；
②悬念式、大型形象牌的长期广告；
③图表化、情节化的印刷品广告（分阶段推出）；
④服务式、咨询式的动态、促销和展示广告；
⑤告知式、现场式的“旺铺”拍卖实施活动。
针对项目综合广告效果的评估，我们建立完善的监控措施，随时使策划与销售的互动，调整、修正各项实
施计划。
2、广告时间段划分和诉求重点
具体分为四个阶段，即蓄势期1个月，认购期2个月，强销期4个月，保温期6个月。
Ａ、广告时间段划分
筹备期/市场预热期
（1）期限：11月12日——11月20日
（2）推广策略：
本阶段DM做和户外形象广告、外卖场形象包装、TV四头并进，以DM和户外作为传播重点。
（3）项目执行计划模拟：
编号项目类别项目明晰时段/版式成本控制
A户外大型形象广告在中卫火车站树立一块大户外形象牌
BTV1、《商业巨鳄进入中卫-消息篇》详见媒体计划  
2、《商业巨鳄来了-消息被证实篇》
3、巨头浮出-开盛酝酿大动作-消息篇
4、开盛首创托管式商城营销模式
5、《托管模式学术讲解篇》
6、《托管模式学术讲解之跟踪报道--采访发展商篇》
7、《托管模式学术讲解之跟踪报道--采访策划机构篇》
8、《创富时代完全攻略篇》软文式广告
9、《“排队买铺”？之怪现象篇》
C卖场形象包装1、外卖场形象进行全面包装。2、售楼处装饰布置
D派发硬性广告-DM1、商业巨鳄带来了什么？
2、商业原子弹、托管式商铺正式引爆篇
3、芝麻开门倒记时篇
4、“穷爸爸”与金山篇
5、中卫人的遗憾篇
6、金算盘篇
EPR1、举办中卫城市定位发展论坛
2、开盘仪式
合计RMB
                                           
Ｂ、广告诉求重点——宁夏首个托管式商铺在中卫登场
C、阶段诉求——
①开盛广场Shopping  Mall整体VI系统；
②具有物业的全部产权；
③项目具有极强的前瞻性和可塑性；
④具有其广阔的市场前景和升值潜力；
⑤项目所处顶级黄金区域；
⑥项目属于中卫区域内唯一的规模化、品牌化、专业化的黄金商铺；
⑦商铺内外配套设施完善。
D、部分模拟广告副标题
①开盛广场Shopping  Mall，替代鼓楼的钻石商圈新座标！
名店、专家联手全力打造的中卫全新购物天堂！
②名店的加盟，托管式商铺颠覆传统投资理念，两位数年利润增长率，商铺巨大升值空间。
3、项目市场形象推广
①在项目区域内树立较大的广告牌，高空轰炸，快速建立项目形象。
②在项目区域内经过的公交车身制作车身广告，直接面对目标客户群。
③项目现场体验式营销环境的创造（营销中心、外立面设计装修、工地包装等）。
4、广告营销费用建议
    广告营销费用按房地产的广告投放比例，本道地产顾问机构根据专业的推算，以整个项目总销售额的1%投入广告费用，总费用投入不能低于100万元（并且，在广告的选择、执行上希望我们的专业得到尊重）。
此广告费用包括媒体、户外路牌以及销售现场包装、小型公关活动的所有费用。
五、后期文件内容列附
1、开盘活动计划（附件一）
2、广告费用支出计划表（附件二）
3、商业管理合同（附件三）
4、销售现场管理体系（附件四）
5、成功案例（附件六）
6、商场销售划分平面图（附件七）
7、后期工作计划----（须发展商提供后期工程进度表）（附件八）