9月28日举行的御树苑客户访谈会，客户反馈的意见主要有：
1、 文化主题要做到位，做足。
2、 会所无必要。
3、 案名应与项目档次相适应。
4、 户型很重要。
5、 广告应在高档层次人士的媒体上做。
6、 物业管理应请知名的公司。 7、 衣帽间要大些。
8、 精装修应与精装饰一步到位。
9、 应以总价形式推出。
10、 购买者应是同档次人员。
11、 要体现出体贴、关怀和服务意识。
12、 园林不宜多，不宜乱。
13、 百鸟园支持与反对意
以上这些来自客户的声音，对于我们的规划设计带来诸多启示。
一、 总平面规划思想。
我们知道，住宅建筑内部空间组织的规律性反映在住宅建筑的外部造型上，尤其是城市型的住宅，如有规律的窗、阳台、凹廊、楼梯间等等在立面上表现出韵律和节奏。住宅建筑外形的特点是朴实、简洁，住宅的美观是寓于体形比例的完美，门窗、阳台、墙面等的虚实对比恰当，韵律和节奏优美，以及色彩的协调当中。
一般而言，住宅建筑外形大多以较浅的、明快的调和色（如浅黄、浅灰、浅绿）为主要基调。而不以对比色或对比强烈的色彩在大面积上使用。强烈的、鲜艳的对比色可以在大面积明快的浅色基调上重点使用。如阳台、入口、门灯或其他重点装饰等处颜色可与墙面色彩取得对比。浅色的大面积的调和色调比较容易取得亲切的感觉。但深色墙面，如红砖墙面，棕色贴面砖墙面等配以浅色窗台、窗框等作为对比，效果也不错。同时，在墙面上粉以深浅和色调不同的水平或垂直色块、色带，可以使住宅的外形更为生动。
另一方面，从客户角度来说，我们的目标客户所谓“红顶商人”，他们是价值观相对保守的一族。这就要求我们规划时遵循“在传统中寻找现代”的思路，在风格与色彩上得到目标客户的文化认可。
在前面的报告中，我们建议御树苑规划的风格是：
传统下的现代，骨子里的传统。总之，是打碎了的古典，是古典的现代。
具体建议如下：
1、材质上：采用传统材料与现代化的材料相结合，如灰砖，彩色水泥等进行柔和。
2、色彩上：整体应是古典灰与现代灰的结合，除去沉闷，主张鲜明但不鲜艳。绿、蓝色条搭配，不主张大面积色块。 3、形式上：CITYHOUSE与部分高级公寓的结合。
4、立面上：现代下的传统，建筑符号可考虑在入口处采用出半钉的形式，坡屋顶过于现代，所以我们建议未必采用坡屋顶的形式。
5、单体上：空中花园与地面花园形成院落概念，单体高度形成四层半、五层、六层的高低错落。同时，单体大堂引进生态大堂概念，采用玻璃大堂的形式，将环境引入室内。
总之，我们对总平面规划的建议是：
神似上是传统，如传统元素、风水、围合、阴阳五行，轴线意识；形式上现代，具有时代感。表面上叛逆，实质上暗合。
二、 园林设计概念及要素
我们认为，本项目的生态园林大于建筑，所谓生态第一，建筑第二，因此我们原则上同意江南设计所“中间打开，通透轻灵”的设计方案，“化剑池”的运用，抓住了明清文化的精髓。
但我们认为，文化是暗合，而不是通过人为的环境布局来营造。风水靠耳语，如果人为的营造太多太杂，过于强调就会走向虚假。
坛墙、21株古树是本项目的特色，我们建议恢复这些古建筑，古文物，古生态，并进行封闭、围合，形成本项目“深宅大院，宅心深厚”的文化底蕴。
围合分实围合和虚围合，外坛墙是实围合，小区内部的道路是虚围合。
那么，如何表现遗址公园与文物生态社区呢？
我们的建议如下：
以规划道路的一纵一横两条轴线为重点做文章。轴线中心规划成特色——乾隆广场，暗合天圆地方。
1、绿色轴线——纵向轴线：本项目的园林景观的源头在北部，这是本项目灵魂的发源地。我们建议在21多株古树生态区做一口永乐井，将水景沿纵向轴线引入南区，蜿蜒而下，配合农耕时代皇帝籍田的巧妙布局设计，暗合饮水思源；在生态景观上达到项目的均好性，以此表现文物生态社区。水、古树、永乐井构成了文物生态社区园林的主要元素。
2、人文轴线——横向轴线：建议恢复部分坛墙，坛墙改造成端头处理——垛（参考故宫后墙）。辅以人文景观，一是用碑文、浮雕等明清小品的形式表现明清两代的文化成就，如永乐大典、郑和下西洋、明清两代历代皇帝在位时间及功绩等；二是建议结合颐和园长廊的设计进行发挥，将一纵一横两条轴线进行长廊设计，配以表现明清文化艺术的图画，规划成本项目独特的步行景观系统，构成一条“明清文化艺术长廊”。我们建议采用“现代质感，古典内涵”的建筑材料，具现代感的透明的古典艺术长廊形式，形成独特的园林景观。以此表现遗址公园。坛墙、永乐大典、明清小品、明清文化艺术长廊构成了明清文化遗址公园的主要要素。
3、茶艺会所
前面已经谈到，本项目的园林景观的源头在北部，属于文物保护区，这是本项目文物生态的发源地。因此我们建议充分利用本项目21株古树等生态条件，在本项目北区古树之中设置一个概念茶艺会所，通透，现代化结构，品茗，看树，看景，看水。
4、“百鸟园”
为强调本社区的生态环境，建议在西北区用大型网罩建成一个“百鸟园”，成为本社区的特色景观。既具有公园的概念，又可作为老人和孩子早晨慢步、嬉戏的乐园。
从销售角度讲，茶艺会所及“百鸟园”无疑是本项目的两大强势卖点。对御树苑的销售起到促进作用。由于有部分客户提出“百鸟园”的噪音问题，因此建议在销售期间投入使用，在入住时取消。
绿色轴线与人文轴线，核心是通过水景将北部生态引入南部，通过恢复古坛墙和明清小品将人文景观引入中部，从而做到本项目的均好性设计。
人文轴线——横向轴线的规划，提升了中间部分2号楼、3号楼、6号楼、7号楼的价格；绿色轴线——纵向轴线的规划，提升了南部区域1号楼的价格。
同时，我们建议将南端1号楼做成标识性楼盘，在色彩、窗、屋顶部分做细部的处理。1号楼和2号楼之间的东西向楼盘也应注意朝景性，并安排设计小户型，如120—150平方米的小户型，在单价不变的情况下，通过总价降低1号楼、2号楼这两部分的销售门槛。
三、建筑单体及户型建议
建筑单体。
产品单体形式上定位北京首家多层CITYHOUSE。
1号楼除首层外，定位高级公寓；东西向楼盘做高级公寓。
1号楼六层或六层半；
2号楼、7号楼考虑五层；
3、4、5、6号楼四层半；
东西向考虑四层。
CITYHOUSE单体上采用空中花园与地面花园形成院落概念，单体高度形成四层半、五层、六层的高低错落。同时，单体大堂引进生态大堂概念，采用玻璃大堂的形式，将环境引入室内。
CITYHOUSE即有天有地的城市HOUSE。四层（四层半）住宅分上下两户，每户两层（两层半）。下面有院，上面做露台，也有地。在保留了TOWNHOUSE特点的同时，更强调了浓厚的城市居住性。作为一种新的概念和新的建筑产品，CITYHOUSE在地段、价格、品质三者之间找到了一个新的平衡点，既满足了人们对HOUSE的追求，同时也使得人们不必为远离市区而烦恼。
相对高档公寓，CITYHOUSE在空间变化上结构丰富。作为城区别墅，象征价值非常之高，其所代表的满足感，成就感，加上本项目文物社区的定位，能够迎合“新儒商”这部分客户的心理需求。
CITYHOUSE定位有这样几个支持点：
一、 产品创新的支持。
二、 客户认同的支持。
三、 空间变化的支持。
四、 炒作价值的支持。
五、 竞争差异的支持。
总之，CITYHOUSE区别于“空中楼王”，跨越了TOWNHOUSE产品，在更高层面上（有地有天）获得了竞争优势。
户型建议
（一）户型设计
我们认为户型设计所要遵循的原则是：
1、考虑到家庭聚会较多，有一定社交需要，所以应设计两个起居室，即家庭活动室和客厅。将收密空间和公共空间合理分离。
2、要有保姆间、储藏间和洗衣房，步入式衣帽间。
3、考虑到老人行动不便，要有双主卧加双主卫的设计。
4、考虑工作空间：“特色家庭办公室”（会客厅、书房、电脑室），并考虑智能化系统，满足现代化办公的需要。
5、考虑休闲空间：健身房、阳光室、茶室。
6、考虑娱乐空间：视听室、琴房、棋牌室。
7、考虑餐厅和客厅分开或不分开两种情况。厨房面积足够大，要有中西厨房设计。
8、CITYHOUSE每户拥有院落花园或空中花园。大幅落地窗。
9、考虑主人区设计：主卧足够大，放得下2米*2米的大床，并有休闲、娱乐的过度空间，带有阳台（阳光室）。
10、CITYHOUSE考虑双户门的设计。
（二）、户型分布
小户型：南端1号楼、东西向楼盘，120—150平方米的两居及三居。首层考虑带花园的CITYHOUSE。
大CITYHOUSE：2、3、4、5、6号楼轴线把头户型。
主力户型：其他楼盘。
（三）户型面积
建议1号楼
户型比例为：大二居120——140平方米占8%。
三居室140——160平方米占8%。
CITYHOUSE160——180平方米占30%。
CITYHOUSE180——220平方米占40%。
CITYHOUSE220——250平方米占10%。
大CITYHOUSE250——300平方米以上占4%。
主力户型以CITYHOUSE 180——220平方米为主。
客户调查
客户定位是御树苑营销工作的重中之重。我们在前期策划中就客户市场调研做了大量的工作，市场部采用普调与精调的方式，动员了全公司的力量，做了两次客户调查工作，这些来自客户的声音，就是我们客户定位的基础。
一、客户普调：
以表格的形式，进行了三个星期的客户调查，调查了600多位购房者，得到的信息与结论大致可以分为以下几点：
1、文物生态社区得到了调查客户的普遍认同。
2、现代与古典相结合的形式得到了大多数调查客户的认同。
3、大多数调查客户选择的户型面积在150——200平方米。
4、大多数调查客户选择双主卫设计。
5、南城在大多数调查客户心目中仍属弱逝区域。
二、客户精调：
9月28日举行的御树苑客户访谈会，邀请了30多位潜在客户，就有关规划设计、策划思想征询意见，客户反馈的意见主要有：
1、 文化主题要做到位，做足。
2、 会所无必要。
3、 案名应与项目档次相适应。
4、 户型很重要。
5、 广告应在高档层次人士的媒体上做。
6、 物业管理应请知名的公司。
7、 衣帽间要大些。
8、 精装修应与精装饰一步到位。
9、 应以总价形式推出。
10、 购买者应是同档次人员。
11、 要体现出体贴、关怀和服务意识。
12、 园林不宜多，不宜乱。
13、 百鸟园支持与反对意见各半。
目标人群
我们在前面的报告《购买力设计》中已经指出，御树苑目标客户就是今天的鸿儒商贾。他们本质上是依靠出卖知识、技能和经验而享有高等社会地位和高等消费市场主体地位的成功人士。目标客户的主要特征描述如下：
一、职业特征
他们的年龄在35——45岁，职业主要集中在投资、金融、证券、保险、实业等行业，部队和部委机构、政府机关的灰色收入者，从事文化产业的成功人士等。
二、区域特征
1、在金融街及长安街一线，这里主要是红顶商人、文化产业、 律师合伙人比较集中的地区。
2、公主坟地区及三里河地区也是较集中的区域，这里主要是部队和部委机构、政府机关的灰色收入者最为集中的地区。
3、两广地区、东二环及南二环地区，这里主要是私企老板、外地经商人员、文物古玩业老板等集中的区域。
三、生活方式：
这类目标人群信奉传统文化的道德观念，往往是三代同堂。他们追求的是一个互不干扰，又居住在同楼同院，即照顾老人，又重视孩子的高档住宅。强调庭院意识（都市里的自然）。
这类目标人群的个性极其鲜明，他们早已过了唯物质的消费观念，他们更倾向于物质与文化的统一，在文化和传统成分中获得自我心理需求的实现。
当然，他们大多早已有了第一次购房（分房）的经历。对于二次置业（或二次以上置业）这样能够体现其价值取向的消费行为，更希望得到在文化和传统成分中获得自我心理需求的实现。
四、家庭结构
这类目标人群受传统文化熏陶，综合素质较高，经过20年的事业打拼，对于家庭多有负疚感，事业成功后对天伦之乐的追求尤其强烈。他们上有父母，面临医疗问题，需要近距离的医院等服务设施；下有子女，面临教育问题，需要近距离的名牌学校。
他们目前的居住条件（两居或小三居）已远不能满足需要。面临着二次置业或二次以上置业的迫切问题。
五、起居方式
这类目标人群勤敬，有文化、有事业心，整体修养好，总体上体现了主流商人阶层的价值取向。这类目标人群是社会的中坚，肩负着社会和家庭的双重使命。因此，他们需要的是融居家、社交、办公为一体的综合居所。
这类目标人群既懂得追求事业又会享受生活，讲求格调又具备一定的经济基础。他们二次置业的目标绝对是大三居甚至大四居，他们他们的年龄在30——45岁，年收入在20万元以上，完全有能力支付40——50万元的首付款和每月10000元左右的按揭款。
他们二次置业的目标绝对是大三居甚至大四居，要有工作室（书房）。他们的事业正处于上升阶段，晚上应酬较多。他们有部分家庭办公的需要，有把文件带回家里办公的习惯。
六、购买行为
1、这类目标人群事业正处于上升阶段，没有时间概念，看房、谈判、成交期较长，全凭兴趣所至。
2、这类目标人群社交圈较广，除了广告吸引外，朋友间的口碑相传对他们的购买决定也极为重要。
3、这类目标人群讲求格调又具备一定的经济基础，要求我们必须具有极强的服务意识。
客户定位
细分起来，大致可以分为四种类型：
一、红顶商人：投资、金融、证券、保险、实业等行业经理级以上人士。
这部分人群除了要享尽都市繁华的一切便利之外，还需要沐浴自然，在休闲的状态下放松来自工作的压力和疲惫。他们选择物业标准是既在城市的正中心，物业品质一流，又要能够贴近自然，喜欢生态环境社区，而忍受不了关在“钢筋水泥的丛林”之苦。
这部分人群拥有财富，但不会一掷千金，表现在住房的消费上就是理性消费，他们的金钱观念是流动的，因此所谓豪宅并不是他们的选择。追求性能价格比的高品质公寓才是他们的最爱。
二、灰色收入者：部队和部委机构转制的中高级领导者。这部分人群是政府转制的最大受益者，经过多年的积累，他们的购买力非常之高，如“紫竹花园”大户型多为他们购买。他们的购买具有一定的隐蔽性，不好声张。往往具有频繁置业的习惯。
年富力强是他们的特征，对城市的社交圈依赖性很强。因此，他们宁愿选择高品质的公寓，也不会去购买别墅。而且，他们的购买行为表现出更强烈的“跟风”特性。
三、成功的文化人：从事文化、影视、体育、传媒、文物、古玩等产业的成功人士。
这一类客户群是这个社会中个人财富增长极快的人群之一。同时在生活方式上追求时尚与个性。他们是公众人物，需要频繁向社会曝光；同时对隐私又极其敏感，千方百计地要留自己的空间。所以在居住上喜欢选择独立的私密性强的物业。CITYHOUSE相信能够迎合这部分客户的心理需求。他们这一类人群更新换代极快，新一代的明星尚未有合适公寓者大有人在。密切关注这一类人，投其所好，许以小惠；即可引来一批同类者。他们历来有明星扎推习俗。所以只要有一二大牌入场，即有若干明星跟风追捧。
四、其他人士：律师合伙人、私企老板、外地经商人员等。
这一类客户群基本上是所谓第二次以上置业者，即买过公房、普通公寓的人，这些人通过几次置业升级，已经完成对自我生活设计，但并不满足现状。由于目前大多公寓品质一般，促使他们向往更高品质的公寓，甚至是CITYHOUSE。他们再选择，相信一定是城里的别墅——CITYHOUSE。
一、土地题材挖掘
如前面报告所分析，本项目销售最大的难题是由于南城作为弱势区域而造成客户对本项目豪宅的认可和接受的问题。所以，本项目的市场切入点就是如何定位，如何超越南城，再造南城。
所谓再造南城，就是指利用老城区的良好的居住生态和浓厚的文化底蕴，加上本项目土地题材的挖掘，所带来的产品结构、竞争格局的彻底改变。
1、御树苑的颜色——全国首家文物生态社区
2、御树苑的光彩——明清文化遗址公园。
3、御树苑的享受——北京首家二环内多层CITYHOUSE。
在这样的思路之下，本项目可以发展成为独一无二的，不可复制的、个性鲜明的精彩产品。
本项目市场定位路线是走高档、精品、顶级路线，所谓“高、精、尖”，而忌“中、平、同”的产品风格。本项目周边项目大多会选择“中档、平实、同质化”的开发思路，所以本项目应该反其道而行之，从而有差异化的产品定位或竞争优势。唯如此，本项目才有机会突破周边项目围堵。从而在项目竞争层面上胜出。
二、市场定位
1、目标客户的定位
见《客户定位报告》。
2、价格定位
见《价格定位报告》。
3、市场定位
我们认为，在本项目的市场定位中有以下三个因素必须加以放大性思考：
①坛墙——明清文化遗址公园
先农坛，又名山川坛，是明、清两代帝王祭祀先农、山川、神祗、太岁诸神的地方。这里是老北京文化的重要组成部分。在本项目定位中我们认为有必要把这一传统文化氛围加以利用，进一步提升、强化本项目的文化特质。就是如何把明清文化遗址公园在经过重新规划中体现出来，从而增加本项目的附加价值。
②21株古树——生态自然资源的充分利用。
在本项目拥有21株古树，这是北京城内任何一个项目都不具有的得天独厚的条件。在本项目市场定位时建议围绕这一古树区大做文章。可以这样说，在这一地块中有丰富的文化内涵和题材。结合产品规划，把本项目定位成一个都市中心里的地地道道的生态社区。
③ CITYHOUSE——产品创新
本项目周边项目大多会选择“中档、平实、同质化”的开发思路，所以本项目应该反其道而行之，从而有差异化的产品定位或竞争优势。在产品单体形式上做足工夫，CITYHOUSE的定位找到了产品创新与突破的平台，形成了本项目的竞争差异。
三、进入市场的时机与姿态
1、利用明年四月春季房展会，正是购买力旺盛的时期。同时，南城其他竞争项目正是老项目续销，新项目尚未准备完毕的空挡期。御树苑此时推出，将在业内业外迅速树立项目品牌。
我们认为，在御树苑明确定位CITYHOUSE之后，面临的竞争（目标同一类客户）来自三个方面，首先本项目的竞争对手主要是北京市场价位在8500元/平方米以上的TOWNHOUSE及CITYHOUSE，包括已上市和未上市的项目，如一栋洋房、上河村、雪犁澳乡、翡翠城、亚运新新、康城及南四环未上市的项目等。其次是南城同档次项目的竞争，如清芷园三期、新御景等。第三是北京市场上打文化牌的项目，如山水逸境等。
这种通过高档定位的目标市场策略，使本项目避开了南城其他项目在当前市场条件下的中低档商品的激烈竞争；同时，由于本项目的市场竞争对手不密集，因而其产品——CITYHOUSE价格显现出刚性的特点。
因此，从高档定位及回避市场竞争这个角度说，我们的结论是御树苑北京首家二环内多层CITYHOUSE的定位，和所确定的目标市场回避了竞争过于激烈的南城高档次项目，通过不断强化文化特质，巩固自身所应得的市场份额，加大竞争对手进入的难度。
2、将以下市场定位通过整合资源进行推广，通过软性活动和硬性广告推广，得到公司内部→业内→市场的认可，从而达到市场全面升温，把产品优势转变成推广优势是御树苑热销的前提。
第一，本项目的核心竞争力就是独特的文化内涵，文物生态社区是不可复制的；第二，明清遗址公园是不能模仿的，是项目的灵魂；第三，北京首家二环内多层CITYHOUSE的定位，总面积减少，但能做好户型的设计，提高项目的品质，成为南城的顶级产品——豪宅，南城项目升级版，从而进一步成为项目的推广卖点；第四，CITYHOUSE的定位，由于套数少，推广期短，从而回避了市场营销的风险；第五，御树苑个性化、主题化的项目灵魂，在项目推广和新闻炒作的“由头”，更易于系统地向目标受众传播。
四、抓住市场机会的策略
1、策略之一
新豪宅概念社区
明清文化遗址公园
对于本案而言，我们认为在本案形象定位上，应以高服人。塑造产品的绝对优势―――珍贵、顶级、无可逾越，百分之百豪宅概念。
从一个普通精品到豪宅极品，从平民贵族到名门贵族，我们要向市场打造出这样一个经典传奇。唯有把这些产品优势予以百分之百地放大，才可造成一种泰山压顶式的绝对优势。本项目设计采取一种泛中国式，没有纯粹的古典或现代。但我们认为，必须加以以偏盖全的市场引导。即以中国——北京文化传统，推出新豪宅概念。所谓新豪宅概念，即豪宅包括硬件和软件两方面，硬件包括设计、户型、材料、装修、设备等，软件包括环境、人文、生态、景观、物业、文化等。
2、策略之二
WTO——老外钟情中国文化——老外钟情御树苑
本项目目标客户购房具有投资和消费的双重目的，因此强调御树苑的投资价值是销售策划工作的重点。
2、策略之三
北京最大古树社区
全国首家文物生态社区
目前，北京市场上房地产项目正在炒作一个热点即是生态概念，如水景概念。北京是一个污染严重的城市，有景观、水、生态的项目能创造出至少15％的附加值出来。别墅项目以碧水庄园环湖别墅所创造的天价为最。可见水景的概念对买家的吸引，本项目拥有21株古树、坛墙的确是本项目的得天独厚的优势。所以，应该紧紧抓住500年古树，明清古坛墙，强调文物生态社区概念为全国首家独创。
4、策略之四
CITY•GARDEN•HOUSE
目前北京市场TOWNHOUSE概念被猛烈炒作，TOWNHOUSE项目大行其道，甚至有人说2001年是TOWNHOUSE年。
这里不妨借TOWNHOUSE热点，反其道而行之，大唱反调，形成鲜明对立，从而达到反向炒作之目的，有助于本案在推出上市之时即达成轰动性热点及效益。即所谓借力打力，太极推手之招数。
其实，进入下半年以后，早已有一股TOWNHOUSE逆流，大家对TOWNHOUSE热炒不满，对TOWNHOUSE概念模糊不清，对TOWNHOUSE产品性能、交通配套感觉迷惑。目前无论是媒体，客户还是业内已经开始反醒TOWNHOUSE，恰在此时本案借力，形成可预期的热门话题效应。
御树苑对TOWNHOUSE说：NO！
如此，势必引起市场费烈反响。从而塑造出CITYHOUSE项目之高贵和稀缺，及无可取代之地位。
5、策略之五
100%使用率：销售面积=使用面积
由于目前销售面积计算混乱多有弊端，已引起政府的关注，购房者更为不满。建设部新近颁布实施了《商品房销售管理办法》，出现了三种销售计价模式：总体面积计价、套内面积计价、整套面积计价。相对于其他两种计价方式，以套内面积计价在目前是一种新鲜出炉的新鲜模式，适时推出必将具有先创性意义。“先入为主”，“御树苑”在北京首次推出“100％使用率”，容易先声夺人，最大限度的吸引市场注意力。
竞争条件
发展商怎样才能保持长盛不衰？我们认为就是创新、创新再创新，同时创新又必须与周详的整体营销策略紧密结合。
由于竞争使快速反应成为必要。在许多情况下，速度成为竞争取胜的决定性因素：
识别新产品需求
把楼盘推向市场
实施新服务
对传统的核心卖点进行不断完善
对流行时尚作出反应
满足新顾客需要
特别重要的是，要最大限度地缩短从新产品、新服务概念的产生到通过销售形成现金流的时间。
通过市场部两个月的项目和客户调查，我们认为在南城房地产市场供过于求的表象下，其实质是供求结构失衡，供求关系扭曲。在南城同类市场，高档住宅开发思路严重滞后，落入了千楼一面的俗套，已经不能满足高档市场的需要。
御树苑的竞争条件是什么，或者说，御树苑出了一副什么牌？
我们认为可从以下几个方面来考虑：
1、御树苑的颜色——全国首家文物生态社区
从挖掘本项目土地题材出发，形成了本项目的竞争基石。这一标志性概念的提出，是本项目的一般竞争条件。
2、御树苑的光彩——明清文化遗址公园。
从地脉，文脉，人脉入手，进一步提升、强化本项目的文化特质。形成了本项目的竞争优势。
这是本项目的绝对竞争条件。
3、御树苑的享受——北京首家二环内多层CITYHOUSE。
在产品单体形式上做足工夫，找到了创新与突破的平台，形成了本项目的竞争差异。
这是本项目的核心竞争条件。
一般竞争力
御树苑的竞争来自哪里？我们认为，在御树苑明确定位CITYHOUSE之后，本项目的竞争对手主要是价位在8500元/平方米以上的TOWNHOUSE及CITYHOUSE，包括已上市和未上市的项目，如一栋洋房、上河村、雪犁澳乡、清芷园三期、翡翠城、亚运新新、康城及南四环未上市的项目等。
由于御树苑与上述项目目标同一类客户，因此调查和跟踪调查是非常必要的。
所谓一般竞争力是诸如地段、性能价格比、户型、交通等表象、刚性的优势。
从推广角度讲，南城项目在推广过程中，往往采用将地段、产品、价格、交通等优势点分开来进行推广，如地段篇、产品篇、价格篇等等一般竞争力。缺乏一个整体的、系统的整合优势——核心竞争力。
这正是本项目推广的关键所在。
核心竞争力
从日本开拓海外市场的经验看，日本商人精明地将其目标市场定位为那些特定国家需求收入弹性较大的商品上。所谓需求的收入弹性较大，就是该国居民新增的收入中，将较多地消费在某种商品上，如一些高档的化妆品等。
这种通过需求收入弹性特定的目标市场，使外商避开了国内厂家在当前收入水平情况下的中低档商品的激烈竞争；同时，由于外商的市场竞争对手不密集，因而其产品价格显现出刚性的特点。
因此，从收入弹性及回避市场竞争这个角度说，我们的结论是御树苑北京首家二环内多层CITYHOUSE的定位，和所确定的目标市场回避了竞争过于激烈的南城高档次项目，通过不断强化文化特质，巩固自身所应得的市场份额，加大竞争对手进入的难度。
这就是本项目的核心竞争力：
1、本项目的核心竞争力就是独特的文化内涵，文物生态社区是不可复制的；
2、明清遗址公园是不能模仿的，是项目的灵魂。
3、北京首家二环内多层CITYHOUSE的定位，总面积减少，但进深小，更能做好户型的设计，提高项目的品质，成为南城的顶级产品，南城项目升级版，从而进一步成为项目的推广卖点。
4、CITYHOUSE的定位，由于套数少，推广期短，从而回避了市场营销的风险。
5、这些个性化、主题化的项目灵魂，在项目推广和新闻炒作的“由头”，更易于系统地向目标受众传播。
总之，将上述竞争力通过整合资源进行推广，通过软性活动和硬性广告推广，得到公司内部→业内→市场的认可，从而达到市场全面升温，把产品优势转变成推广优势是我们必须面对的课题，也是我们下一步策划工作的重点。