当前位置：中国广告人网站--->品牌营销栏目--->市场纵横-->详细内容 中国专业批发市场案例研究报告 作者：袁耿胜 日期：2007-11-23 字体：[大] [中] [小]

    ——   探秘中国新专业市场发展之道
    前 言
    2006年12月28日，全球竞争力组织公布了“2006中国上市公司竞争力100强”的名单，浙江中国小商品城集团股份有限公司续2005年后再次成为中国专业市场界的骄子，排名仅次于中国石油化工股份有限公司，名列竞争力排行榜第二名。
    义乌的成功，吸引力大多数地产投资商的眼球，一个一个大量超大型体量的专业市场抗着“物流港”、“物流中心”、“
交易中心”、“国际城”、“品牌展示中心”、“时尚中心”等旗号，拔地而起，名曰为专业市场的升级、顺应国际化潮流。通过策划开盘招商至开业运营，究竟几家欢乐几家愁。为给专业市场的开发商一些抛砖引玉的作用，作者策划组织了本次大型中国小商品专业市场调研项目。
    第一部分  中国专业市场的起源
    众所周知，我国批发市场起源于80年代初期，90年代以来，我国批发市场进入了一个快速发展时期，其形成原因，大致分为三个方面：1、在原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；2、在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；3、为适应经济发展的要求而兴建的专业市场。
    截2005年官方统计资料，在工商部门登记的各类商品市场有95000多家，上规模的各类批发市场有12000多家，其中农产品批发市场4000多家，工业消费品批发市场2400多家，生产资料批发市场5000多家。
    专业市场的发展延续市场的发展需求规律，目前的专业市场根据区域的特性主要分为：产地市场、销地市场和集散地市场三种类型。三种市场在当时的历史条件下，均得以生存和发展；但在变化了的条件下，却各各呈现不同的命运。总得趋势是：产地市场越来越显示出更强大的生命力，其典型实例是浙江义务小商批；集散地市场随着市场建设热潮（导致分流热潮）和越来越发达的交通、越来越畅通的信息（导致直奔产地的倾向）时代的到来，生命力必然走向枯萎；伴生的问题就是：销地市场必然走向萎缩，辐射范围紧缩到市场周围一个比较狭小的范围。
    同时，旧专业市场普遍存在以下一系列的问题：
    1、   传统的老城区中心，交通拥挤；
    2、   仓库面积小；
    3、   停车不方便；
    4、   经营环境差，档次低；
    5、   配套设施落后；
    6、   租金昂贵，商家经营成本高；
    7、   无证照经营，违章建筑、黑作坊、乱摆乱卖、占道经营情况十分突出；
    8、   在治安、消防、税收、管理等方面也存在着诸多隐患；
    9、   政府整治升级对象；
    特别是小商品批发市场，这种模式的市场不是国际通行的商业形式。在西方国家，只有农产品（如水果、蔬菜、鲜菜等）这种必须现场看货的品类采取批发市场形式，而非农产品，特别是日用小商品都是由专业批发商在自己公司里完成批发业务。但是，我国的特殊国情（地域发展不均衡、城乡发展不均衡、交通通讯相对落后、信息渠道相对不畅）决定批发市场业态还会在继续存在下去，并在最近今年，由于收益的客观，愈演愈烈。
    第二部分  中国主要小商品城
    

从以上所有中国具有知名度的大型专业市场，几乎都是起源于80年代，在市场规律下产生的，以综合性市场群为主，这些市场目前仍然是中国批发市场的主流，但是，由于历史原因，普遍存在老批发市场存在的经营问题。
    　　
    批发市场从起步到发展有近20年，但从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。批发市场与企业一样，在激烈的市场竞争中，优胜劣汰。但由于中国还是一个发展中国家，城市化水平低，各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，批发市场这种流通模式在相当一段时间内，如在2010年至2020年期间，还将存在与发展，充满着活力。如何实现跨世纪中国批发市场的战略性调整、创新与发展呢？
    　　
    1．实现批发市场的管理创新，向法制化转变。市场经济就是法制经济，批发市场作为市场经济的一种形式，必须通过法律手段进行规范化发展。
    　　
    2．实现批发市场的组织创新，向质的提高转变。走出传统的只注重数量增加，而忽视优化市场质量的发展模式，在重视市场硬件建设的同时，加强市场软件建设，完成市场由外延扩张向内涵发展的过渡。市场建设的重点要放在市场功能的完善上，通过对现有市场的改造、扩建和软件设施的配套建设，来扩大市场规模。要大力发展专业化市场，综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类，建立专业交易区，专业性市场要重点培育代表市场特色的品种，形成市场自己的特色，建立起各具特色的市场群体。要大力培育有影响力的交易商，特别是一级批发商，大力培育市场中介组织与经纪人队伍。要根据市场需求。及时调整商品结构，增强市场的竞争能力。努力实现批发市场与产业基地的有机结合，走市场连基地。基地促市场的发展路子，形成贸工农、产供销一体化的市场发展模式。开拓农村市场是中国政府提出的扩大内需、开拓市场的长期战略方针。批发市场在开拓农村市场中有着得天独厚的优势，只有占领了农村市场，批发市场才有生存和进一步发展的空间。
    　　
    3．实现批发市场交易方式的创新，向集约型转变。批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和形成价格”四大功能。因此，中国批发市场的发展，必须围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。要逐步走出千篇一律的摊位制的对手交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，通过办分市场和连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。
    　　
    4．实现批发市场形象创新，向成为优质产品的集散地转变。过去，一提到批发市场，就与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现得更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。我们正在开展的百城万店无假货向批发市场延伸活动，目的就是提高批发市场中经营商品的质量，在批发市场中逐步杜绝假冒伪劣商品，树立批发市场的新形象。
    　　
    5．实现批发市场制度创新，向投资多元化转变。实践已经证明，批发市场的单一投资主体的管理模式，已不适应批发市场发展的要求。要按照《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》的要求，积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场。加强联合，是市场经济发展的趋势，各同类市场要通过兼并、联合，扩大市场规模，增强市场的竞争能力和辐射力。
    第三部分   广州专业批发市场概况
    广州作为中国最早对外开放的区域，商业发展非常成熟，批发市场主要是在传统的农贸市场、集贸市场的基础上自发形成起来，并在此基础上不断升级改造发展起来。几乎包括了所有行业。根据政府数据，广州共有大中小型各类专业批发市场485个（有一种说法是超过1000家，这并没有具体的统计数据，不太确定）。按行业划分为工业品批发市场（包括生产资料和生活资料）、农产品批发市场（包括生产资料和生活资料）和综合类批发市场（既经营工业品又经营农产品）。
    工业品批发市场是广州批发市场中的主力军，共有市场306个，占市场总数的63.31％。农产品批发市场是广州最早兴起的批发市场，共有市场99个。占市场总数的20.41％。综合类批发市场由于混合经营，定位不专业，因此大多层次较低，竞争力不强。广州现有综合类的批发市场共80个，只占市场总数的16.49％。
    
    

在广州，同样存在由于历史自发形成批发市场，由于缺少计划性的规划而导致存在很多问题，抑制了专业市场的发展空间：
    第一：广州批发市场的空间布局不合理。由于没有严格审批和统一管理，各级政府管理部门都参与市场建设，市场发展一度出现无序发展、恶性竞争的状态。现在还有44.9％的批发市场分布在老市区，一方面由于市场面积受到用地限制和级差地租较高，市场规模不可能再扩大，反而会缩小，难有更大的发展空间。另一方面，由于交通、消防、环保、卫生、城市形象等因素的制约，使其难以在老市区立足。
    第二：市场建设水平总体还较低，不少批发市场规模较大，但层次较低，硬件设施有待改善，配套设施明显不足。很多市场是利用闲置的仓库和待建土地建成的，带有明显的临时性，市场铺面只是简易棚式建筑，场内布局凌乱，卫生状况很差。此外，许多批发市场的选址与开发建设缺乏科学、统一的规划，乱搭乱建、违规建设等现象较为严重。市场建设水平较低还反映在市场信息化程度上，大部分批发市场没有建立电子信息系统和电子信息网络，还未广泛采取电子信息管理手段和电子交易方式。
    第三：广州批发市场的组织化程度和管理规范化程度不高，缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥。不少批发市场的开办者对市场只管收租收费，不加强内部管理，市场管理严重滞后，加上入驻商户层次参差不齐，总体素质不高，甚至有些市场存在售卖伪劣商品，骗买骗卖，短斤少两，货不对版，欺行霸市等不良现象，安全隐患大。
    未来广州批发市场的发展趋势主要显现以下特征：
    1、市场发展从无序到有序，从低级到高级 未来市场的层次结构将更为合理，管理更为科学、有力，档次进一步提高，秩序明显好转，形成一批在国内外批发行业有举足轻重影响的、具有较强商贸旅游吸引力的大中型批发市场。
    2、市场加速园区化、规模化、中高级化发展  由于批发市场向城市外围发展和市场需求拉动，加上政府的有力引导，一批大型的批发市场园区将会崛起，批发市场规模将会进一步扩大。同时，批发市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范管理，将大大改变传统批发市场的面貌。
    3、市场专业化、特色化更为突出 具有鲜明特色的专业批发市场竞争力较强，将得到迅速发展，批发市场专业化、特色化更为突出。在专业化、特色化的基础上做强做大，将涌现一批对行业产品价格具有重要影响力的专业市场。
    4、市场空间布局向中、外圈层转移 由于中心城区地价的不断上升和批发市场对停车、仓储设施要求高的特点，使得大中型批发市场由传统的城市中心区转向接近高速公路出入口的城市边缘地区、车站、码头和主要交通干道沿线，市场的空间分布更为合理。
    5、批发市场与物流配送相融合 物流业已成为世界经济的“第三利润源”、新兴的朝阳产业。批发市场与物流配送进一步融合。一种形式是两者的复合，即在批发市场园区中复合物流配送，在物流园区中复合批发业务。另一种形式是两者的互补，即批发市场的商流与物流分离，通过第三方物流来保证货物随着交易流转。批发市场为物流配送提供业务，物流配送为批发市场提供服务。
    6、市场广泛应用电子信息技术 大中型批发市场的发展将适应当代科技的发展，将越来越多地运用电子信息技术，大大改变市场交易、市场管理、市场营销等的传统模式，促使批发市场走信息化的发展道路。
    第四部分  新项目带来的反思
    近几年来，国内部分一个又一个“重量级”专业市场项目拔地而起：
    汉口北国际商品交易中心：总建筑面积300万平米，交易市场面积为210万平米，物流仓储43万平米，生活及综合配套33万平米，预计投资60亿元，一期纺织服装、鞋帽箱包、工艺礼品、酒店用品、儿童用品等五个批发市场，总面积30万平米。
    中国小商品（厦门）国际商业城：占地500亩，总投资15亿元，分两期在三四年内实施，包括产品设计研发中心、各类小商品展销中心、物流配送中心、商务配套中心等四大功能区。
    北京国际商贸物流港：185万平米的建筑面积，总投资40亿，首期开发面积22万平米。
    然而，已经开始投入运营的几个项目却出现进展缓慢现象，见下表：
    

国内非常多的项目案例，发展商几乎是完全按“国际惯例”做足了工夫：
    1、请专业的调研公司做项目调研；
    2、开项目论坛，请专家做论证；
    3、地方重点项目，取的政府的大力支持；
    4、请专业的设计公司进行建筑设计；
    5、请专业的广告策划公司进行项目推广宣传策划，投入了大量广告经费；
    6、寻找了大量合作伙伴进行所谓的“项目合作”；
    7、聘请大量招商人员，董事长带队亲自进行谈判招商，天天到其他市场去招商挖角；
    8、在招商政策方面给出了非常多的优惠让利政策，旨在放水养鱼；
    然而，在招商过程中不短调整定位，结果投资者的水放完了，鱼却没有养活。是什么原因导致如此被动的局面？追其结果，如下几个方面的失误在运作中是需要警觉的：
    1、受无良策划公司欺骗，调研人员与策划团队是同一批人，为了获得策划的机会，调研的结果总是项目机会大于风险；
    2、作秀行为，专家、学者、协会、政府官员这些很大程度是作秀行为，诸如项目得到专家学者认可之类话题，结果受伤的还是投资者自己；
    3、项目硬伤，项目挑战强势市场，教育消费者市场，付出惨重代价；
    4、闭门造车，没有真正了解客户需求；
    5、招商策略没有落到实处；
    6、合作伙伴利益分配不平衡，合作不愉快；
    7、过于相信协会号召力，与协会合作以为就取得了成功的保障，目前协会大多是松散组织，并不具备真正的号召力，会员企业本身都有自己的拓展思路；
    8、投资者过于看重短期盈利目标，没有坚守市场的经济决心或实力；
    9、大絮宣传炒作，以为有了名气就有会成功，结果是有了名声却没有市场；
    10、玩超前概念，策划人主观意愿上升级市场，导致商家观望多于行动；
    另外，专业批发市场经营者在拓展新市场方面的心理特性程以下规律：
    1、经过某些专业市场的运作失败的教训，拓展投资变的异常谨慎；
    2、利润单薄，对投资收益看的越来越重要；
    3、能否带来直接生意是最关键的；
    4、观望超前定位的专业市场，更多的人是在市场旺后后悔，或者宁愿在市场旺后高价获取，而不太愿意让自己进入守场或者高风险个境地；
    5、对新市场的各软硬件要求非常苛刻，如层高、停车、仓库、空调、交通、物流、人流、配套设施、缴租条件、管理费用、广告等等，他们甚至对一些小细节要求很高；
    6、对新市场的守场时间要求很长；
    7、对合作条件要求很多，甚至很不平等；
    8、大中型有实力企业对市场的前瞻性较好，他们看好有发展潜力的市场；
    9、除了少数品牌生产厂家对少量及其重要的市场会设店面外，一般由其代理商设置；
    10、一个专业市场的客户构成还是以中小型企业及经销商构成为主；
    此情此景，需要每一个开发商或市场经营者必须面对一个课题：给客户商家进入您的市场一个明确的理由，给消费者进入您的市场一个明确的理由！！！
    让自己的生意不断发展是每一个经营者坚持要的答案。
    对这个课题拒不回答，结果只有一个：商铺闲置！！！
    开发商应该具备什么样的观念：
    首先需要认清商业物业（商铺）的实质。一个简单的例子就可以说明：
    为什么一个6平米的冷饮商铺年租金达到了40万元的天价，很简单：这个商铺每天要卖掉4卡车冷饮。
    为什么许多商铺免租金都没人入住，很简单：那里一定没有什么生意可做。
    商铺黄金与否，首要的是经营户能不能挣到钱，投资者能不能收回投资和投资回报。而一切的源头就是消费者是否被给与了他必须光临的理由，消费者愿意来此花钱。
    商业物业开发商必须确立这样的观念：项目从规划、设计开始，就当研究最终消费者的消费习惯、消费倾向、消费可能并满足他们的需求，从而确定项目能够给予消费者核心利益；项目建设完毕，要对投资商铺者自营和租赁商铺经营者慎重选择，确保他们所经营的项目能够按规划提供给消费者核心消费利益。
    对消费者进行宣传、引导，将项目能够给予他们的核心利益充分传达。从而确保商业项目对经营户的支持，确保人气旺盛、商业繁荣。
    所以，一个专业市场成功，招商是关键中的关键，但是怎样才能招商成功，符合客户需求的项目自然就会事半功倍。故做一个项目，除了有效的推广宣传，其实真正最核心的就是前期研究清楚项目市场定位是否符合市场发展规律，关门造车或者是想当然作出的一个定位，即使做了很多的炒做、宣传、煽动，获得的也许仅仅是世人的关注与观望，谁会第一个吃螃蟹，在现在利润如此单薄的市场上，面对众多的专业市场，经营者对新市场投资变的异常谨慎。
    第五部分  打造新型专业批发市场建议
    一、  批发市场的选址要求（表6）：
    

二、批发市场设施建设导引：
    1、配套设施要周全，布局要合理、规范，体现以人为本和生态环保精神。
    2、根据预测市场的规模容量和特点，合理确定配套设施建设的规模和档次。
    3、考虑市场经营商品的特色、种类，合理确定场馆、摊位的设计、组合和分布；安排好市场内部的功能分区，保持各功能区的有机联系；市场实现室内化，有明亮的铺面、宽敞的通道和较现代化的设施设备，营造良好的购物环境。
    4、足够的存货仓库，一般要求为以卖场面积的2-3倍。
    5、由于批发市场商品流通量大，要有足够的货梯运载能力。
    6、市场建筑、布局应有一定特色，结合自然地形建设，与周边环境相协调；市场应与外部交通实现良好的衔接，但与城市主干道应该保持一定距离，适宜于设在与主干道相联的辅道旁，既方便市场货物的交通运输，同时尽可能避免对城市交通正常运作的干扰。
    7、在升级改造和新建批发市场时，考虑市场货物集散功能的用地规划，如货物承运点的用地，设置相应的市场货物集散功能设施。
    8、根据市场的性质和特点，配备必要的设施设备，包括餐旅设施、金融电讯设施、消防设施、环保卫生设施、安全保卫设施、会议接洽场所、停车场地、公厕等。
    三、在规划方面注意以下原则：
    1、突出特色原则
    规划建设要突出特色，在经营项目、场所建设、市场交易和管理上突出自己的特色，由此形成较稳定的客源群。同时，要重视批发市场档次的提高，注重品牌形象，增强市场的竞争力。
    2、协调发展原则
    要协调好与城市建设、产业发展、环境保护、道路交通的关系，特别是市场的发展与现代物流业、电子商务、会展业、旅游业等行业发展的关系，既使市场的功能和层次得到提升，又促进现代物流业、电子商务、会展业、旅游业等行业发展，产生良性互动互补的关系。
    3、质量优先原则
    重质量，拓展除了交易以外的展示、包装、信息系统、物流配送、商旅互动等多种功能，注重金融、通讯、餐饮、运输、会议、环境、卫生、消防、安全、停车场等综合配套。
    4、区域辐射原则
    站在大流通、大市场、大区域的角度，注意与周边地区的竞争与协作，确立批发市场的发展方向、发展目标和发展潜力，从而尽可能扩大批发市场的服务半径和辐射范围，增强批发市场的辐射力和影响力。
    参考文献：《广州市商业网点规划2003-2012》


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