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华森地产项目房价测算分析与初步定位（1）
作者：在水底思想 时间：2008-9-28 字体：[大] [中] [小]
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房价定位 测算评估
一、商品房价格备案依据：
1、价格法及国家、省、市的其他法律法规
2、华森地产公司项目成本核算
3、公司的目标利润率
4、公司预期利润百分比（加成率）
二、申报商品房价格提供资料依据：
2、企业概况（包括企业性质、隶属、主要股东方、合资方、外商投资方）。
3、申报价格的商品房项目的概况（包括项目地址、项目规模、项目可行性研究、立项时间、开工时间、预期竣工时间等）。
4、《黄石市住宅商品房价格申报表》一式二份（含附表），及申报价格的编表说明。
5、商品房项目的立项批文、开工批文、规划批文、方案审查意见、规划总平面图、规划设计说明书、《国有土地使用权出让合同》的复印件；建筑总平面图，各种不同类型住宅的标准层平面图的复印件。
6、征地、拆迁补偿安置协议的复印件，及拆迁安置情况汇总表。
7、建筑安装工程的施工合同协议条款及工程预算书的复印件。
8、商品房项目中的基础设施及公建配套建设的有关资料的复印件，如：水、电、气、路、电视、通讯、保安等工程建设的合同、协议、预(决)算等。
9、市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、结建人防经费等规费的交费凭证、减免证明的复印件。
10、其他有关申报价格的资料。
三、项目房价测算数据：
1、房屋销售测量技术参数：
1）项目占地面积：8540平方米
2）房屋总建筑面积：26120平方米
3）项目绿地率：30%
4）项目容积率：3.05
5）楼间距：
6）面积误差比绝对值：在3%以内。
2、项目开发成本数据量：
1）前期费用：1179.4万元
2）直接费用：1994万元
3）间接费用：560.6万元
合计费用：3734万元
3、项目业态数据：（本案数据可能不完全准确，有待领导核实）
1）小高层、多层面积：25122平方米
2）商业房面积：998平方米
3）车库（含地下）面积：不详。
四、赢利预算：
说明：
住宅房房价按1500元／M2计算；商业房房价按3500元计算。
1）投资总额：3734万元
2）销售总额：
商业房销售额预算：998平方米×3500元／M2＝349.3万元
住宅房：25122平方米×1500元／M2＝3768.3万元
销售总额：349.3万元＋3768.3万元＝4117.6万元
4）赢利额：
4117.6万元－3734万元＝383.6万元。
五、项目成本预算：
总建筑面积：26120 M2
投资成本：3734万元
总建筑面积误差比3%以内：26120×（1－1%）＝25858.8（M2）
误差比1%面积：26120×1%＝2612（M2）
项目每平方米开发成本： 3734万元／25858.8M2≈1444（元／M2）
六、项目前期房价测算方法：
1）成本加成定价方法：
单位产品价格＝单位产品成本×（1＋加成率）
加成率，是指预期利润占产品的百分比。
例：“华森·牧羊春城”项目每平方米的开发成本为1480元，
加成率为A＝10%时，或者加成率提高为B＝5%，那么
每平方米售价A＝1444×（1＋10%）＝1588.4元。
每平方米售价B＝1444×（1＋5%）＝1516.2元。
2）目标收益定价方法：
A、确定目标收益率（投资收益率、成本利润率、销售利润、资金利润）
B、确定目标利润：