当前位置：中国广告人网站>创意策划>房产酒店>详细内容 “蓝彩明珠”项目开发策划案（2） 作者：佚名 时间：2003-6-17 字体：[大] [中] [小]

     总体平面布置上：在准确的项目市场定位的基础上，为了最大限度的利用土地资源，策略上先定平面总体布局，待通过规划后确定单体户型。所以根据“蓝彩明珠”项目所在地理位置的建筑规划红线所确定的7030.0㎡范围,将两幢“L”型的房屋呈“┗ ┛”的布局，这样就可以半围合成一个近1000㎡的中心绿地，再加上底层架空以延伸绿地的视野，并运用借景的手法将火烧堰的市政绿地引入到1000㎡的中心庭院，使整体上有一个较大的绿化庭院空间。两幢“L”型的房屋进深均为21.0 M,长边为南北朝向，短边为东西朝向。所以建筑的结构形式为全框架结构。总建筑面积为30572.0㎡
，临街科华北路的底层和二层为营业房共计：3130.0㎡，公寓建筑面积为：23900.0㎡（公摊面积为：5151.6㎡）。地下设备用房及停车库面积为：5355.0㎡。停车位：151辆，地下停车位：98辆，地上停车位：53辆。总户数：304 户。为了满足规划需要和使空间富于变化，在科华北路临街的“L”型短边方向由高12层向低层层跌落至4层，层层退台的屋顶业主自行绿化后容易形成建筑的立体绿化。
     单体户型设计上：首先确定户型的楼层平面布置。由于进深较大，可采用中内廊走道两边分户的布局。结构形式为框架结构。户型室内布局设计除卫生间、厨房必要的管道固定外，所有的房间大小均由业主根据自己所购的面积来考虑组合，然后通过开发商二次装修提供菜单式服务来完成。考虑到小户型通风、采光的要求，采光面可以开槽。要求客厅、厨房、卧室均要直接采光，所以50—90㎡的户型可考虑复式、错层或跃层等形式，同时还考虑相邻两户可变一户的可能性。所以6层以上为两层一户，每户的开间尽量采用3.6—4.0M的落地窗满足采光。单数层没有中走廊，好处是公摊缩小，电梯使用效率高。所以根据两幢“L”型房屋的平面布置、具体户型根据所处的位置、朝向、楼层、周边环境等因素将房屋分为1、2、3类价格。1类价格在3380—4600元/㎡左右，2类价格在4380—4800元/㎡左右，3类价 格在4500—5380元/㎡左右。主流户型为35—65㎡为1类的平层或复式，适合单身或两人合伙居住，占总面积的60%左右，一般在6层以下，通常为一室一厅单卫或两室一厅单卫。70—90㎡为2类，占总面积的15%左右，一般在6—10层或11层、12层朝向不好位置。通常为两室一厅单卫或三室一厅单卫，这类户型主要为商务接待、会议、兼居住考虑。90—130㎡为3类，占总面积的25%左右，一般在10—12层。通常为三室两厅双卫或两室两厅双卫。这类户型要求朝向好、楼层好、带花园，采光、通风等质数要求做到均好，所以面积大、价格高也是符合市场规律的。最后是130㎡以上的，也属3类，占总面积的5%左右，位于12+1层，通常为复式或错层户型，要求各方面都要到位，主要为机构或集团订做。要求总的户型种类不超过10种便于销售和推广。
     建筑外观设计上：整个建筑外形要求时尚、雅致、明快，给人一种“秀外慧中、马路天使”的纤细、柔美、廋体形建筑形象。这样和街对面的“同源大厦”的高大、浑圆、饱满、敦实形象形成对比的、有趣的城市景观。整个建筑外立面的主色调由蓝色和白色组成，蓝色为大面积的湛蓝色落地窗；白色由梁、柱、墙贴小块的纯白面砖构成。辅助色采用柠檬黄和橘红色作为线条色。利用阳台出挑做封闭落地窗既满足规范又扩大建筑面积。阳台的顶板外伸成上面楼层的花台和空调板，这样业主绿化后形成立体生态建筑景观，充分体现建筑的个性和空间的多变。
     建筑材料和设备的选用上：该项内容是成本控制的关键，因为品种、名目、档次繁多，所以只提出使用的原则。主体结构材料的使用在满足规范的前提下尽量选用价廉物美，因为不管是经济房还是高档商品住宅，国家的结构规范只有一个；装饰材料的使用则要考虑使用功能、消费者的品味、身份的定位等等，一般要在现有标准基础上提升一至两个档次才能满足一至两年的销售需要；设备通常为隐蔽工程，满足使用要求即可，注意在价廉物美的基础上要考虑使用成本和维修费用。
     建筑环境设计上：由于围合的空间有限，可采用“以小见大”、“先抑后扬”、“开敞借景”等园艺手法使绿化、道路、休闲娱乐的空间变得舒适、有趣、充满亲和力。设计时有意识的制造沟通条件和沟通场所，同时也要符合未来业主的身份定位。所以不在乎树种的名贵，场面的气派，尽可能选用常见的树木花草及石材、面砖配以不锈钢管和板材、玻璃、铁花、铜皮、现代灯具营造出时尚的、高品位的现代化园林。
     物业配套服务和设施：以保安、保洁、保养服务为主收取尽可能低的物管费，按1、2、3类住宅收费从1.5—2.0元/㎡不等，同时提供功能完善的、酒店应有的、赢利性的各类日常生活服务如洗衣、送餐及商务服务如传真、打字、复印等等，此类服务要求达到三星级服务标准，并收取一定的服务费来补贴非赢利的物管费收入。这些费用都可从代收房费里扣除。要求物业管理公司在开发和销售时介入，开发时从日后管理和最终用户使用的角度就整体设计、工程设备安装、人流车流控制和分流、洁污分区是否合理等问题提出合理化建议；销售时指定某些营业房或公共场所的某个区域只能用来做小型超市、洗衣房、快餐店等，并由物管公司统一管理。客人有事找大堂，一个电话便有人上门服务，快捷、安全、极富人情味。物管除必要的由开发商添置外，其他的尽量整合社会资源。
     以上开发策划的内容通过整理已编制成设计任务书交由四川正源建筑设计事务所设计，并于2001年5月30日通过总平方案设计。现在正进入扩初设计阶段。同时，四川嘉丽来（香港）物业管理有限公司已与我们签定投资合作协议并接手该项目的物业管理。该项目的融资洽谈已取得成功，投资方对该项目的创新表现出浓厚的兴趣，并已在保证资金安全的情况下投资1000万。因此，该项目的开发策划取得成功施工建设已于2001年上半年开始，楼盘销售于2002年1月正式启动。
     解释：
     1）“蓝彩明珠”开发策划案作为在一个高价位土地条件上开发的房产项目，必然要拓展高级客户空间和在已较为成熟的商务社区寻求需求的空白点，即开拓和创造出新的潜在的市场空缺：既能满足中小公司的商务需求，又实现中小投资者随时转换居家、办公两种功能的公寓式自助酒店，从而与其他的周边房地产项目相区别。我们最终在产品定位上，让这种公寓式自助酒店实现了房屋功能的多角度自由转换，让死的不动产动起来了。同时通过多种资源的整合与完善的服务手段，推出并让消费者接受了“用买住宅的钱买酒店，用买住宅的钱买办公用房”的概念，并一举获得了投资方的认可，在房产项目开发上实现了高档市场的独特细分。
     2)“蓝彩明珠”项目策划案作为“公寓式自助酒店”从建筑使用功能上讲，其创新类似于汽车行业的MPV、或SUV车。既可用作上下班代步，又可用作商务、旅行的MPV或SUV车，在国外越来越受到20---35岁的年轻人而喜欢运动的成功人士的喜爱，在国内这种趋势也是增长的势头，这都是现代知识经济和创意经济发展必然出现的现象。靠知识、靠灵活的创意头脑作为经营资本，使得越来越多的年轻人致富速度超过父辈，因此汽车行业出现的这种现象，必然在房地产领域出现。为年轻人提供时尚的居家、商住、投资等多功能公寓式住宅。让住宅这种私人投资的固定资产动起来，这也是一个创新。MPV或SUV车是使用人不变，车的功能随着用途不同在改变；“公寓式自助酒店”是房子的使用功能不变，使用人、使用时间在变。增加房屋的使用功能，并提供一个使用模式是本案策划的一个创意。
     3）“蓝彩明珠”开发策划案作为“公寓式自助酒店”,从建筑结构形式来讲是框架结构的“空壳式”建筑。建筑外形、上下水电管道、公共交通、环境等都是固定的，室内房间大小、装修标准都由业主自己来决定。业主根据自己不同的生活时期的不同需求来决定是居家或是投资，或是临时居家，商住两用。业主在购房时，开发商为业主提供多种选择的户型图，业主也可以自己提方案，开发商通过为业主提供这种菜单式的二次装修来完成最后户型设计。这样的户型总是能满足业主的需求。业主接受它是主动的、参与性的，而不是现在开发商向业主提供的户型设计，业主接受是被动的，因此出现大面积的拆墙改造，造成甲、乙双方资源的浪费。所以这种策划与汽车行业一致，例如中、高档轿车外形都一样，选装件配置如CD、ABS、安全气囊、多功能方向盘、寻航系统等，则根据客户喜好自己选定。
     4）“蓝彩明珠”策划案作为公寓式自助酒店，从固定资产经营模式来讲，类似于邓小平“一国两制”的理论实践。即让房屋的所有权和经营权或使用权分离，最后实现业主和物业管理公司双赢购买，客户通过按揭方式购买即可拥有所有权成为业主，但是为确保回收投资则将公寓交由物业管理公司以自助酒店的形式负责代租，代租价格由业主根据自己的装修标准和市场行情自定，但不得低于物业管理公司最低限价，用于保证还贷、保安、保洁等基本费用。业主自用也不例外。物业公司通过这种方式很容易获得业主房屋的经营权。由于本案策划项目的市场唯一性，该项目的可行性报告很快就通过了，经济效益分析结果是开发商、业主、物业公司三赢的项目，而且把这个“概念”做足必然会带动一二楼营业用房的销售和口岸增值，又反过来促进公寓楼的销售。如果开发商眼光长远，该项目的经营价值远远大于开发价值。
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