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乐泰南山苑营销策划方案（1）
作者：韦庆凯 时间：2003-6-22 字体：[大] [中] [小]
1、 市场分析
2、 竞争对手分析
3、 项目市场分析
1 利润目标
2 市场目标
3 形象目标
4 竞争目标
4、 营销环境分析及对策
2 微观环境因素
5、 南山苑的生活理念及形象定位
6、 寻找卖点
1 基本方面
2 内涵
3 以人为本的设计理念
7、 广告策略
8、 开工日的宣传活动
9、 建筑时期营销策略
1 广告阻隔策略
2 宣传推广策略
3 重点突破策略
附 户外广告牌基本规划
乐泰广场的建设规划
10、 销售导入期策略
11、 销售期整体营销策略
12、 物业管理及社区活动
1、 市场分析
随着成都外来人口和自身不断发展的原因，社会各种问题的不断的增加，作为人类生存的一个基本的要素--住房，也做为一个问题日益突出起来。的确，纵观这几年成都的发展的步伐，成都的建设脚步日益加快，人们对住房的需求量大大的增加，原有的住房结构和户型、面积等已经不能够满足人们日益增长的需求。成都的房地产已经炒了几年了，市区的已经基本的饱和了，而且人们的消费心态和理念已经日趋成熟，不在是盲目地跟着楼盘的价格走，更注重除了价格以外更具内涵的东西。房地产商们为了让自己的楼盘吸引更多的目光，更是奇招迭出。对于整个成都市的房地产而言，要想脱颖而出，就必须树立起真正让消费者所信赖的品牌，采用有效的、新颖的营销手段。搞房地产的商家很多，响当当的却是没有几个，乐泰要以南山苑这个项目做为先锋，树立起在成都房地产界的优良的品牌形象，为以后的深入市场打好基础。 2、 竞争对手分析
在成都搞房地产开发项目的公司很多，而且大多数的房地产商都忽视了了营销手段在其中的重要性，只把注意力放在了商品房的前期的建设的工作，诸如选位、时机、商品房的质量等，而在营销方面有所欠缺，往往是在《成都商报》、《华西都市报》、《成都晚报》上面做点广告就了事，就等着业主们的上门参观；而人们对于商品房的了解又是有限的 ，信息量不足，加上工作的原因，不愿亲身实地考察，造成了大量的商品房的积压滞销。房地产的投入资金无法回收，后续的物业管理就相应的无法跟上，已有的业主又对此颇有怨言。乐泰房产在营销过程中应避免陷入这样的恶性循环，避免竞争对手所犯的错误。几个有名的房地产公司如置信、交大等，消费群为收入教高的家庭，对于一般收入家庭难以承受，留下了一定的市场的空白点，这也是乐泰南山苑的目标市场。
3、 项目市场目标4、
1、 利润目标2、 在完成全部的楼盘的销售之后，3、 达到总投资额的35%。
4、 市场目标5、 能够占领一定的市场分额
6、 形象目标7、 通过南山苑的销售和售后的跟踪服8、 务，9、 树立起乐泰公司在成都房地产界一流企业的形象。
10、 竞争目标11、 通过市场竞争，12、 成为普通的工薪阶层、白领阶层的首选品牌之一。
5、 营销环境分析及对策
在房地产的营销过程中，主要参与者及影响力如下表所示：
自然 科技经济 竞争者 政治 法律 社会 文化供应商-公司-营销中间商-顾客 （微观因素）公众 人口
由图表可以看出，
1、 宏观因素：政治、经济、人口、自然等是由当时一定的社会环境所决定的，2、 不3、 是乐泰所能改变的。公司所能所做的改变只是在公众面前的形象及依据经济条件选择建筑开发的地点。公众的形象相当于企业的品牌，4、 南山苑要做好品牌的建立。因为南山苑是建设在龙舟路，5、 东门附近，6、 当地区域的居民经济条件不7、 是很富裕，8、 因此南山苑定位目标9、 为一般收入家庭及工薪阶层，10、 而11、 非收入较高的人士。
12、 微观因素： 供应商、公司、营销中间商、顾客。因为企业是直接的推销者，13、 所以在省掉诸多的中间环节，14、 节省成本的同15、 时，16、 应努力做好与顾客的沟通工作，17、 以带动楼盘的销售。
6、 南山苑的生活理念及形象定位
1、 生活理念： 陶渊明的诗句"采菊东篱下，2、 悠然见南山"中所描写的意境正是乐泰南山苑这个房地产项目所强调的生活理念，3、 强调一种轻松休闲、悠然自得的生活方式。现代人的生活在一种忙碌的状态当中，4、 往往工作、生活和学习的压力而5、 无暇顾及生活中原来所拥有的本质的东西，6、 南山苑以"悠然自得"为核心理念，7、 在各方面发掘出与之相关的生活主题，8、 发掘出生活的乐趣，9、 体现出南山苑特有的休闲生活情趣。
10、 形象定位：南山苑文化品位与菊有关，11、 而12、 菊有黄、白、红色几种颜色，13、 建议以黄色作为VI设计中的主色调，14、 广泛的应用于广告、售楼书、资料中。因为黄色有一种质感，15、 有着极强的亲和力，16、 不17、 容易给人造成压力和紧张，18、 而19、 且还有一种富贵感。
7、 寻找卖点
1、 基本方面：地段。在广告及各种媒体上努力宣传自己的地理优势：龙舟路段。附近的有利的条件有：望江楼公园、邮电所、四川大学、十九中、425医院、府南河、人民商场九眼桥配送批发中心。基本上囊括了生活中的各个层面，2、 为业主们的生活带来了方便。这是南山苑较之其它商品房的优势之一。在广告中应与重点诉求。特别是靠近府南河这一个有利条件更应强调。人们都是对母亲河有种难以割舍3、 的情感。
质量： 这是传统的做房地产的常用的一个卖点，各个商家都在强调，就不必在这上面过分的强调，避开竞争对手的攻击方向。只是在广告语上面可以一语带过：精心打造你的栖息之所--乐泰.南山苑。
4、 内涵： 未来的消费将趋向感性消费与文化消费的层面，5、 购房者对房屋的要求不6、 再仅仅是面积大、质量好等初级的东西，7、 更注重房屋中所渗透出来的一种文化品位、生活理念。因此，8、 在楼盘的销售过程中，9、 南山苑应向潜在的目标10、 消费群体、市场顾客传达南山苑的生活理念、文化品位。既：休闲、安静、平实、悠然自得的生活方式。在当今众多的房地产商们都普遍强调社区文化为绿色、自然回归的时候，11、 南山苑的文化品位或许能够脱颖而12、 出，13、 独树一帜。
14、 以人为本的设计理念：南山苑的设计更贴近人的生理、心理、情感等因素，15、 贴近生活，16、 屏弃了许多华而17、 不18、 实的设计部分、符合人性理念。 8、 广告策略
具体的广告实施于每个不同的时期，详细见每个时期的策略方案，增强南山苑的知名度及影响力，准备好展示公司身份、实力的媒体介质，如公司的资料、广告牌、招牌、业务名片、制服等，在销售期间备用。
9、 开工日的宣传活动
1、 在《成都商报》、《天府早报》、《华西都市报》等几家在成都有着较大影响力的报纸上刊登半版广告，2、 为开工日创造好舆论声势，3、 作为前期的舆论导向。
4、 南山苑邀你共建家园：在成都分发群众调查问卷，5、 其主题为"你想要的家是什么样的？"，6、 聘请人员进行市场的调查访问，7、 。为减低费用和尽快的完成，8、 可聘请在校的大学生为兼职进行。对于有效的调查问卷，9、 赠送2001年的挂历或者其它的小礼品。挂历的正面为南山苑的户外广告图（见后面），10、 下面为南山苑竣工日期的倒计时，11、 与潜在的客户进行南山苑竣工倒计时。问卷调查包括商品房建设过程中的一些有关的问题。如住宅设计、客厅设计（二室一厅一台、三室一厅一台……）及其它不12、 限制的建议，13、 以激发建筑设计的灵感，14、 对于被采用的建议，15、 给与奖励。