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五角场目标顾客调研报告（2）
作者：50云 日期：2009-12-29 字体：[大] [中] [小]
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附件一：
一、杨浦区商业发展及五角场地区商业分析
影响杨浦区商业发展的因素有4个：
1、‘"知识创新区"总体定位
杨浦区的未来建设发展，是坚定不移的打造“知识创新区”、全面建设“安居乐业”现代化新型城区。形成“城市的大学，大学的城市”的氛围和环境。推进科教资源一体化和产学一体化的进程，推进大学校区、科技园区和公共社区的“三区融合、联动发展”。
2、人口数量、结构变换
直到2010年杨浦区的常住人口在115万。其中大学生15万人，高等院校执教人员和科技员工8万人。随着新江湾城等杨浦北部地区的建设开发和产业结构转换，杨浦区人口素质将大大提高，知识人群比重上升，外来消费比重稳步提高。
3、建筑总量、结构和布局
略
4、同其他区域的联动发展
略
杨浦区商业发展呈现出的缺陷：
1、商业设施集聚度和能级较低
由于杨浦区地处上海东北地区，地理位置较偏僻，是上海传统工业密集区，外来游客和消费群体比较少，长期缺乏具有较强影响力和辐射力、鲜明个性特色的标志性中心商业区，与上海其他中心城区相比，商业设施规模较小、布局分散、能级不高。
2、居民选择性消费难以满足
目前，杨浦区能够提供集购物、娱乐、健身、休闲、社交、教育、体验为一体的现代综合消费场所的较少，相对集聚个性化的专业店群较少，无法满足消费者的选择性消费、品牌消费和即兴消费需求。
3、购买力较弱
比较上海其他中心城区商业的发展，杨浦区社会消费品零售总额和吸引购买力指数分别低于其他地区。杨浦区有超过40%的净现实购买力流向其他中心城区和周边地区。
二、五角场区域商业
五角场地处上海杨浦区北部，一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。
五角场一直都算是上海东北部的一个商业中心，但原先给人的记忆是比较杂乱，档次低。根据市政府规划，“十一五”期间，五角场和中山公园将被建设成都市商业中心。其中，五角场地区的商业面积在2010年将达到75万平方米，以填补上海东北片商业布局欠缺的状况。按照规划，五角场地区将以环岛商圈为核心，针对区域内15万高校师生为主要消费群体的特点，更新商业业态，建成超大型、多功能、现代化商业区。积0.86平方公里。这里是江湾五角场市级副中心重要组成部分，毗邻复旦大学、同济大学、财经大学等知名大学。据了解，创智天地项目由曾参与规划设计美国“硅谷”的美国SOM公司负责设计，由香港瑞安集团投资打造，建造办公用房，酒店式公寓以及公寓式办公等多种类型的楼群，共包括四大部分：即智能化办公楼及具备各种商业服务设施的“创智天地广场”；提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能“创智坊”；以江湾体育场为中心，并包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心”；以及着重推动高科技研发的“创智天地科技园”。
创智天地还与复旦大学签约合作，规划建造复旦金融创新园项目，争取在2到3年内培育和引进风险投资基金公司、金融研发、培训机构等企业入驻，被业内人士普遍看好。
目前，创智天地广场和创智坊都已经开始招租，“创智”品牌也已经深入人心。未来这里将吸引高科技研发中心、科技型创业公司、创意型中小企业等入驻，形成集群效应，拉动周边商业商务发展。可以预见，创智天地作为一个商务区，其成长将会弥补五角场地区的商务中心的缺失，同时带动五角场商业的发展，提升五角场的商业层次
交通
五角场目前有包括机场四线、大桥三线、四线、537、817、819、942等在内20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、浦东机场，中环线也已经开通多时，单纯说交通的话也可以算比较方便了。
但是作为一个上海城市副中心级别的商业中心，这样的交通配套还是远远不够。高峰时段的公交车依然是慢吞吞，而且基本是挤得满满当当。中环线五角场附近车子上下匝道设置较远，有车一族进出五角场颇有不便，中环上的车远远不及地面道路的车多。而轨道交通的缺陷可以算是影响最大的，即便是8号线开通了，最近的翔殷路站走到五角场中心也要在20分钟左右，打消了不少“懒人”乘地铁来逛街的念头；真正贯穿五角场中心的10号线还要等到2010年才能开通。总的来说，五角场的交通仍不够方便。
人流
五角场从来就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造时，五角场也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角场北靠约有30多万人口的中原社区，周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校，附近黄兴路周边有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区和文化佳园、黄兴绿园、公元3000等一批高品质住宅小区，未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区——新江湾城。作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量还是很大的，据统计目前平均每天人流量在60万左右。
但大量的人流并不一定就是大量的商业客流，以五角场来举例，就属于典型的人流量高但客流量一般的地区。很多人都只是上下班经过五角场，在这里转乘，很少购物消费。而且由于历史原因，五角场地区居民的购买力一直维持在中低端水平。
同时五角场目前的客源也只是周边的居民，杨浦区以外的人过来逛的都很少。尽管翔殷路隧道连通了浦东高桥，但对于高桥居民来说，一般的日常用品在高桥镇上就可以买到，要去逛街买大件的话，936路一部车就可以到陆家嘴、人民广场，马上6号线通了就更方便。五角场的地位短期内仍旧只是区域性商业中心，就像一位沈小姐所说，“五角场这边的人会去逛逛徐家汇，徐家汇的人肯定不会来逛五角场”
商业现状
现在的万达商业广场、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。除了这些大型商业之外，五角场的零散型商业也可圈可点。由于租金的关系，零散型小商铺大多分布于环岛中心外围或两侧的小马路上。像国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面。
可以看到，大型商厦提升了五角场整体的人气，同时也对周围的零散商业起到了很好的促进作用。在大商厦的“高压”之下，周边的小商铺则是走小而精的个性化路线，从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型商业项目形成了互补型的特色商业。由于商业热度持续，五角场周边商铺的租金连年上涨。
目前五角场商圈的虽然发展态势很好，问题也很多。一方面，不断涌入的经营者抬高了这里的租金，高涨的租金价格使得店铺经营成本大幅度上升，而大型商业业态的进入又压缩了零散商铺的利润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险。有调查显示，绝大部分散户商铺业主都认为五角场商铺的价格过高，甚至已经赶上了南京路、徐家汇同等地段的价格水平。另一方面，人流量大而客流比例低，消费层次不高的问题，使得五角场店铺虽多，经营情况却不够好。旁边的商铺中介指出，五角场商圈更适宜中等档次的品牌入驻，像目前东方商厦、大西洋百货等知名品牌商场，实际的购买客户并不理想。而且有购物者反映，同样的商厦、品牌店面，五角场这里的店面摆设，购物环境感觉要比南京路、徐家汇要差很多。五角场目前的商业设施还没有完全建好，有待进一步的完善。
同时，五角场周边的高档写字楼较少，而且大多是像创智天地这种针对中小型创业企业的办公楼，商务层次的限制也是五角场商业发展的重要瓶颈。
五角场今后的发展前景肯定是很不错的，但现在还不行，小店铺多数不赚钱。五角场这里的人收入水平都不高，而且外来人员的数量很多，消费档次和消费能力都比较低。但是租金可是节节攀升，租金虚高，与消费能力脱节。
（参考杨浦区区域商业发展报告）
附件二：
杨浦区2008年房地产发展简介
1、市场概况
市场整体呈供大于求状态，商品房价格小幅上涨，2008年，杨浦区商品房供应量为616694平方米，同比大幅减少19.27%，成交量为455046平方米、同比大幅减少60.09%，区域年度供求比例为1：0.74，市场整体呈现供应大于成交状态。
商品房价格小幅上涨。价格方面，杨浦区商品房成交均价为14015元/平方米，同比上涨12.34%；商品住宅成交均价为17686元/平方米，同比大幅上升39.45%
其中新江湾城合生江湾国际公寓去化掉239套，去化面积28056平方米，成交价格18052元/平方米，为2008年度销售冠军。
1、供应量
2008年杨浦区商品房供应量为61.7万平方米，同比大幅减少19.27%。其中商品住宅供应量为29万平方米，同比下降48.79%；商业办公及其他项目供应量为25.1万平方米，环比大幅增加31.14%但多为创业小企业入驻，消费能力较低。动迁配套房供应量为零。
2、成交量
商品房成交大幅缩小，2008年商品房成交量为45.5万平方米，同比大幅减少60.09%其中商品住宅成交量为21万平方米，同比下降73.73%，商办及其他成交量20.4万平方米，同比下降30.04%，动迁配套房成交量为2.37万平方米，同比增加78.08%
小结：
客群特性：大面积户型、总价高的产品客户多为二次置业者，以中小户型为主的产品以首次置业为主，购房者来源区域；虹口、杨浦、浦东。大部分购房者工作、生活的区域在其他中心城区。
供需特性：高端产品去化速度减缓，其他项目去化速度良好。许多购房者贷款购买住宅后疲于还贷，消费能力大打折扣。
(参考2008年上海房地产发展报告)
50云，上海人，普通基层员工，喜欢研究商业地产。联系邮箱：darckeyes001@yahoo.com.cn