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河北冀州住宅项目市调报告
作者:凡人 日期:2009-7-18 字体:[大] [中] [小]
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一、项目考察报告前言
在古代的战争中,有句军事经典名言:“知己知彼、才能百战百胜”!几千年过去了,但这句军事指挥名言一直流传到今天。
在改革开放的今天,一些成功的商人把这句军事哲学名言运用到了激烈的商战之中。
如今,我们面对那些实力雄厚的竞争力对手,该拿出什么高明制敌的策略?首先我们必需做到知己知彼的商战策略。同时还的考虑冀州市这个项目价值趋向和对该项目产品定位与出售价格定位。
2008年的3月初,在春意盎然的时节。根据公司近日的工作按排,冀州项目考察组一行五人驱车来到了位于河北省东南部的冀州市。
当晚,对这个新兴城市地理方位进行了勘察。第二天、三天(其实不到三天)我们在时间很仓促的情况下,争分夺秒的对冀州的经济发展和楼市走势以及消费者对市场关注度、旅游资源的资源整合与开发进行走访。并且对房产项目地进行了考察。
在这为期三天的项目考察中,我们项目考察组五人(前期市场开发、项目营销策划以及销售等部门)在人员少、时间紧的情况下,结合冀州城市发展实际情况,项目考察组制定了一系列考察策略。
1、考察的项目、产品种类、区域。(行业的走访、商业地产、住宅小区、旅游业的走访、二手房市场调查、购买人群沟通)
2、考察的方式:小区走动、走访问答、问卷调查。
3、访问的消费人群。(性别、年龄、职业、收入)
4、索取信心资源渠道(区域间访问、被访对象面对面的沟通 媒体网络资料的查阅等)。
二、冀州项目介绍
该项目位于衡水冀州市城区的北部区域,主体项目将主要打造景观式住宅项目为主(不含衡水湖岸旁别墅项目)。
按照冀州市政府城市远景规划,除了原有的农业经济发展和主体经济之外,旅游文化资源开发当作一项重要的经济产业来做。旅游产业的启动从而带动了冀州北部经济的发展。同时也给我们项目开发与后期的销售创造了最佳契机。
1、 项目介绍与发展分析
(1)项目名称:未定
项目性质:商业+住宅(住宅楼是整个项目主体)
占地面积205.3亩。
建筑面积:
项目绿化率:尚未得出。
(2)项目分析
通过近几天时间的实地考察我们得出的结果显示,我们的准备参与竞标项目所处的地理位置虽然不是什么城市中心和商业地带,但随着城市逐步的发展与环境改善,在以后的几年中,这里将被人们所看好。
目前,这里已有几家单位在周边地带已建起了家属住宅楼和职工公寓。所以来说,如果这里道路交通的开通(惠明路),生活垃圾混乱堆放的有效治理,将开创人们所向往的美好生活家园。
(3)项目买点提炼
目前,一些楼盘的买点最大优势就是周遍的道路交通、设施配套、小区规划、物业管理等问题。那么我们项目的买点在那里?我们的项目与本地其他项目的不同之处在那里?
A、密集的扎堆居住人群:项目西侧紧邻是冀州市审计局家属楼、东侧是市教委宿舍楼如果中间的惠明惠明路在短时间内开通的话,那又缩短离市中心距离。
B、良好的交通设施是最大的卖点:北侧的宾河大道、东侧108国道、项目地中间的惠明路(未开通)。
C、居住高层观望美丽的衡水湖。住在高层居室内的业主在工作之余除了享受和谐美好的生活的同时可以打开窗户,俯视冀州府地整个城市风景并且观赏美丽的衡水湖。
D、寂静的生活 也是一种美。如今,那些每天疯狂工作的都市白领阶层(IT精英、外企CEO、国企及民营企业的管理层)在生活方式上发生很大的变化,他们在选择居住环境上已不在把城市中心当作最佳的居住环境了。
眼下,他们在国际上流行这样一句生活格言:工作在城市中心,居住城外的幽静环境中。一方面可以呼吸新鲜空气,另一方面他们可以在自由私人空间内享受生活。
虽然目前冀州人群的居住方向是冀州市的南部,但北部优美的环境加以治理后,这里就成了人们抢手的居住地段。原因旅游产业的发展也是冀州市几年来的最终规划。因此,这里不仅是人们居住的最佳选择而且还会在几年后,这里将成为冀州最兴旺的商业地段。
三、 河北冀州发展现状分析
冀州素有“华夏第一州”之称。位于河北省东南部,距北京300公里、黄骅港150公里;北依河北省第二大淡水湖——衡水湖;东临京九铁路和京福高速公路;106国道纵贯市区。
其实河北冀州市除了具有交通便利之外,地理位置的优越也占主导。
作为新兴发展的冀州市东与枣强县(衡水)为邻,南与南宫市、新河县(邢台)接壤,西与宁晋县(邢台)、辛集市(石家庄)相连,北隔衡水湖与桃城区(衡水)相望。该市区辖下11个乡镇,412个村,总人口37万人。他们包括冀州镇、魏屯镇、官道李镇、南午村镇、周村镇、码头李镇、西王镇、门庄乡、徐家庄乡、北漳淮乡、小寨乡等。
冀州自1993年撤县建市10年来,一个现代化的小城市形象已初具规模。
到目前为止,冀州市市区面积已达到15平方公里,市区人口达14万人。市区功能分区科学合理,北部滨湖地带为历史文化、生态旅游区;中部为行政办公、商贸居住区;南部为工业区。基础设施日益完善,搭起了"四纵七横"的城市发展框架。
如今,全市城镇化水平提高到了40.5%,一个现代化的小城市初具规模。到2010年,城市建成区面积将达到22平方公里,市区人口将达到20万,全市城市化率将达到50%以上,努力打造历史文化名城、园林生态名城、区域经济名城,建成冀东南中等城市。
近年来,冀州市在做好城市规划和经济发展的同时“开发旅游资源、挖掘本土文化、治理城市环境和吸引投资招商”已成了市领导们上演的几出大戏。
四、 冀州人口与区域经济结构分析
冀州市位于我省东南部,辖7镇4乡412个行政村,市域面积918平方公里,总人口36.4万人。
1、劳动力资源充裕。
自2003年冀州市(冀县)撤县建市后,该市由于农村富余劳动力的大量存在,迫切需要构建合理的城乡生产力布局和产业结构框架,促进生产力在城乡地域空间上的合理分布、组合、配置。
具有38万的人口冀州市农业人口达30万,占总人口的79%,农村劳动力资源比较充裕。是近几年随着农业机械化在我市农村中的广泛应用,农村剩余劳动力相对增加,为发展乡镇企业和第三产业提供大量的人力资源。
从以上调查的数据,冀州市的农民收入来源以第一产业为主,第二、三产业发展迟缓,有很大的发展空间,第一产业中又以种植业为主,林果、畜牧业、渔业所占比例较小。从家庭生产性支出情况看,大田作物和林果业的支出比畜牧业和渔业的支出相对偏高,而且效益也低。
通过分析,本市纯收入主要来源于市委、市政府的“一红两白”发展战略的实施和报酬收入。去年全市棉花种植总面积22.95万亩,总产量1.1016亿斤,总收入2.4786亿元,纯收入1.836亿元。二是去年我市种植辣椒总面积12.89万亩,总产量5156万斤,总收入2.0624亿元,纯收入1.5468亿元。三是去年我市种植了3万个食用菌大棚,总产达4万吨,总收入0.96亿元,纯收入0.5亿元。人均收入达4349元。
2、 发展整体经济,解决剩余劳动力。
(1)调整农村产业结构,农业剩余劳动力在农业内部转移,实际上
就是种植业劳动力向种植业产品和渔业的转移(辣椒种植与加工)。同时进一步抓好农副产品的深度加工,实现农村集约化经营,则可吸纳更多的劳动力。因此,在农业开发上,必须综合开发和利用耕地、水面、空间资源,发展资金、技术、劳动密集型的高效农业;在投资政策上,要进一步加强政府扶持力度,增加对农业综合开发资金投入,实行科技、资金、物资和政策综合配套;在税收政策上,对开发性农业要给以优惠。通过对农业的综合开发,充分挖掘农业内部的就业潜力。
(2)大力发展乡镇民营企业,实现农村剩余劳动力向工商业等非农业产业转移,要继续大力发展乡镇民营企业,要因势利导,推动一些乡镇民营企业上水平、上档次、上规模、扩大乡镇民营企业的发展空间与领域,使其更多地吸收农村剩余劳动力。要大力发展农村第三产业,第三产业是劳动密集型产业,它是转移农村剩余劳动力的一个重要领域,因此,从总体上看,只有工业化,工业和第三产业大发展,才能为农村剩余劳动力提供较多的就业机会。
(3)加快农村城镇化进程,促进农村剩余劳动力向城镇转移。农村人口不断减少,城市人口不断增加,第一产业的劳动力不断减少,第二、三产业的劳动力不断增加,这是经济发展的普遍规律。因此,农村剩余劳动力向城市转移是客观必然的。
(4)要大力发展对外劳务输出。即在遵守我国及输出国法律的前提下,各级政府和有关部门就放宽政策,开辟多种渠道,多形式、多途径、多层次、多方面实现劳务输出,共同开拓国际劳务市场,以减轻国内的就业压力。
(5)加强宏观调控,指导农村剩余劳动力的合理流动,必须加强和完善政府的宏观调控,建立相应的宏观调控体系,减少农村剩余劳动力的盲目流动,建立健全的就业服务体系,即发展培育多种形式的劳动就业中介服务组织,逐步形成包括信息、咨询职业介绍、培训在内的社会化的就业服务体系,形成城乡统一开放、竞争有序的劳动力市场,实现农村劳动力的有序流动。
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3、冀州市小题大做”推动市域经济快发展
(1)小产品开拓大市场。在生产经营胶塞、橡胶管、牵引带、刹车管、砂轮等小品牌中,努力打造过硬的品牌,开拓国内外市场,目前培育了红日、长城、金桥等医疗器材和金星、金龙等品牌的刹车管,多家企业成为大型企业集团的定点配套基地。
(2)小企业做成大集团。华阳公司通过不断增加投入,抢抓机遇,由一个默默无闻的小企业一跃成为年销售收入1.3亿元,纳税超400万、出口创汇800万美元的大型化工集团,其丙氨酸产量位居亚洲前列。
(3)小城市实施大开发。从2005年到2008年对于中国房产界来说是个高速发展时期。不仅房产产业整体滚雪球式的翻滚使开发商获得了丰厚的利润而且不同生活格调的时尚设计更让开发商挠头。
然而,对于地处河北省东南部的县级小城市冀州来说:“这几年也是发展年”。2007年初期,市政府通过很大的努力重点建设了投资近10亿元的“43111”十项重点城建工程,随着滨湖大道、富强小区、污水处理厂、天然气管网、广电中心等大型工程的开工建设,该市城市功能日益完善,服务能力和发展水平逐步提高。
4、大手笔导演好今年经济大戏总体思路
(1)坚持以创新实干、跨越发展为主旋律。倡导思维创新、举措创新、体制创新,坚持求实干、求实绩、求实效,实现总量和质量的跨越提升。
(2)坚持以更好更快、以快促强为工作主基调。紧紧把握发展机遇,集中一切精力,聚集一切财力,凝聚一切人力,促进经济又好又快地发展和社会全面进步。
(3)坚持以结构调整、转变增长方式为主线。突出存量调强、增量调优,改造提升传统优势产业,培育壮大战略支撑,着力提高经济增长的质量和效益。
(4)坚持把六项重点工作作为主要抓手。深入推进投资和项目建设、民营经济、农业结构调整和产业化经营、企业改革、对外开放、城镇化建设六项重点工作,引领和活跃经济全局。
(5)坚持把改善人民生活作为一切工作的出发点和落脚点。从解决群众最现实、最关心、最直接的问题入手,切实改善城乡居民的生产生活条件,使广大人民群众从改革发展中获得更多的实惠,建设和谐冀州。
五、冀州招商优惠政策
冀州市在做好发展本地经济的同时筑巢引资也是本年度工作中的重中之重。
冀州市委、市政府一班人牢固树立"身边无海,心中有海"的意识,变封闭的"内陆思维"为开放的"海洋思维",面向沿海,乘势崛起,短板变长,后来居上。于是,他们面向沿海寻求战略合作伙伴。冀州市政府相继与唐山市曹妃甸工业区管委会签署了《经济合作战略框架协议书》,与秦皇岛经济开发区管委会签署了《战略合作协议书》,与天津市南开区政府、天津市滨海新区管委会签署了《战略合作框架协议》。同时为了抓好筑巢引凤工作,及时通过研究决定冀州制定出了一系列招商引资的优惠政策,依此来加快本地的经济发展。
1、 优化对外贸易主体结构,千方百计提升进出口竞争力,积极培
育外向型骨干龙头企业。
2、 创新招商模式,优化发展环境,把招商引资工作推向一个新
的水平。
在招商引资地域上,重点吸引巩固东南亚、港、澳、台投资的同时,把招商引资重点进一步转向京、津、江、浙等省市,不断提高我市利用外资水平和质量。在招商引资对象上,重点放在联络国内外知名大集团、大公司、驻京商务经济组织、驻京商务参赞上。提高招商引资工作针对性,夯实招商引资工作基础。坚持科学谋划,常抓不懈,充分调动全市各级各个方面的积极性,争取更多的项目和资金。继续扩大我市暖气片、玻璃钢制品、化工、纺织、食品添加剂等产品的出口,要用足、用活、用好国家、省、市各项扶持政策和奖励基金,对出口大户、新增出口产品、新增出口企业、高新技术产品出口给予重点扶持,实现 对外开放的新突破。
3、对外商投资信息产业、生物工程和新材料技术领域等高新技术项目,除享受上述优惠外,增值税的地方分成部分(嫁改、兼并、参股、收购、重组现有企业的,按新增增值税计算),按年销售额由同级财政通过支出渠道予以扶持:年销售客在1000万元以下的,三年内按增值税地方分成部分的50%予以扶持,年销售客在1000万元至2000万元的,五年内按增值额地方分成部分的50%予以扶持;2000万以上的,五年内按80%予以扶持。
对来冀州市从事高新技术开发和转让的外商,其技术转让及技术转让过程中产生的技术服务、技术咨询和技术培训所得,年净收入在30万元以下的,经税务机关批准、免征营业税、所得税。
六、冀州楼市分析
“喂,大姐您最近在忙什么呢?听说您家买了一套100多平米的大房子?是长期居住还是投资收益呀?”如今,这是人们茶余饭后热门话题。同时这一话题还被传媒列入2007年(购房、理财、投资股票)谈论频率最佳话题。
目前,对于冀州人来说房价走向虽有些上扬,但是人们对于本地的楼市变化,没有太大的关注。商铺类的租赁交易还算比较看好,原因是城市区域规模化的扩展,小商品批发、零售市场向专业方面发展也带动了商业地产项目的成交量。不过二手房交易市场冷清的更是让人心急。
这是近日我们对这一区域市场调查的楼市分析与数据显示:
1、 背景介绍
冀州市以它那独特的地理位置优势和独天得厚原生态资源(衡水糊)为自己日后的发展创造了条件。
随着近年来的快速发展,该市已具规模。目前市区人口14万多人。市区道路规划已成方格网式布局,现已拥有迎宾大街、建设大街、金鸡大街和摈糊路等主干道约42公里,初步形成了“四纵七横”的城市道路。
2、 城市商业金融规划
随着城市不断发展,该市的商业金融方面由一中心、轴二线组成。
一中心迎宾市场,占地规划300亩,各类门店500套。目前,已投资4400万元建立了2——3层各类门店232套,建筑面积50000平方米整体概念设计为欧洲风格。市场内建有广场、花坛、商贸交易场所;两轴线迎宾商业街,从迎宾市场由南向北延伸,建有冀州市场、友谊商场、供销大楼、电器商城等消费场所200家。兴华大街的冀州商厦、钟表交易中心等消费场所180家以及中国人民银行、工商银行、建设银行等金融服务场所等。
3、 商业地产业态分析
该市的和平路虽然在方位上有些靠南,但一些传统商业经营使和平路与建设大街地段已经成为该地商业地段。从北方县级城市商业地产租赁价格来看,冀州市的商业房屋租赁还算是比较廉价的。
商业地产租赁交易价格显示表格
4、 冀州市住宅楼市分析
冀州市随着近年来的快速发展和城市规划,该市相继开发了信都、西苑、中京和湖滨以及具有欧式的长安小区等住宅项目。使市区住宅面积达到了144万多平方米,人均居住面积18.2平方米。
(1)冀州市现已入住的房价数据显示表格
(2)新项目启动介绍
A、项目名称:富强小区
沿商楼层为18(16——17)层 其余住宅楼为5-7层
项目位置:市政府对面(冀新路)
动工时间:准备近期(1个月内)动工
竣工时间:2009年4月份
销售价格:2450元/平米
B、项目名称:府东二期
占地面积:20亩
项目位置:市政府北行200米(冀新路)
楼层为5层
销售价格:1-4层 2000元/平米
2-3层2130元/平米 5层1660元/平米
项目开发商:衡水市千里马房地产开发有限公司
5、楼市购买群体特征分析
随着近年来国内经济的不断的发展,楼市走式的全面上扬不仅激起了消费的购买欲望而且投资商也成了行业的主角。通过近期内的调查,我们分析出了楼市购买群体年龄、职业、收入等信息以供公司领导层作为参考。
A、购房群体:购买时间95-99年
年龄:45—60岁期间
职业:机关单位领导
月收入:800—1200元。
购买资金来源:单位购房补贴+积蓄
购买目标: 长时间居住,享受舒适的生活。
B、职业:机关领导干部、垄断行业管理层、小企业经理人
年龄:40-55岁 文化程度:高中-大专
月收入:3000-10000元
购房资金来源:长期上班的积蓄+亲朋借用
购房目标: 为自己孩子结婚作准备。
C、购房群体职业:机关干部、外企白领、刚就业的大学生
年龄:28-35岁 文化程度:大专——大本
月收入:1000——5000元
资金来源:父母筹措、采用房贷。
购房目标:结婚急用+长期居住
七、 冀州文化与旅游资源开发规划
说到冀州市,人们自然而然的会想到衡水湖和冀州古文化。冀州的衡水湖不仅清澈丽人而且冀州古文化遗址可以作些漂亮的文章。
为此,在冀州整体建设规划中,冀州衡水湖和冀州古文化是不可缺一的。
今年初,冀州市充分发挥历史文化,生态优势,大力发展旅游业和本地古文化。
1、大力发展湖滨路体育城。积极建设省青少年水上人才后备训练基地,并增上项目,力争建成国家级训练基地,形成具有水上运动特色的综合性体育城。
2、建设水上旅游区。开发冀州小湖,筑岛清淤,将人工筑岛建成鸟类观赏和水上项目观赏区。
3、发展自然生态旅游。以荷花、鸟类观赏为基础,进一步提高旅游品位,优化旅游环境,提高服务质量。我们在2000年成立了衡水湖保护区,2003年的时候又被列入了国家鸟类湿地自然保护区。衡水湖整个区域的面积是180平方公里,湖区的水面面积现在有75平方公里,储水量大概在1.88亿立方左右。
同时还深入开展历史文化专题研究、历史文献整理和民间文化梳理,完成《冀州通史》编制工作。确立冀州文化特色定位,加强对冀州人文历史的宣传教育,增强全市人民对冀州历史文化的认知,提高冀州历史文化的知名度和影响力。
加强文化遗存保护开发。制定并实施文物古迹保护规划,加强对各类文物和古建筑、古墓葬等古迹遗址的保护和研究,积极探索保护性开发。保护和发展具有地方特色的民间艺术。建设一批标志性文化设施,展示冀州历史人文特色。建成符合国家标准的档案馆,建设国家二级文化馆,争创国家三级图书馆,筹建历史文化博物馆。
八、 衡水湖的治理介绍
在几次国家环保部门组织召开的湖泊治理会议上,一些专家学者就衡水湖泊治理发表了各自的不通看法并提出了合理化的建议。
前不久,冀州市领导提出了加强对衡水湖为重点的城市建设治理。在治理建设中坚持科学性和统一性,综合和协调相统一,请高手、询高人引进先进理念,确保几十年不落后。就衡水湖的治理问题,领导们经过长时间的研究和推敲最终拿出了系列的治理方法。
1、治污、防止环境污染。
2、制止滥批乱建,以防止对生态环境的潜在威胁。
3、保护自然资源,依法查处破坏野生动植物资源的案件。其中,污染源的治理任务是综合治理的首要任务。市政府在自然保护区核心区划定严管区,实行挂牌保护。如今,本着"因地制宜,先易后难,标本兼治,注重实效"原则,正逐步实施,到本月底,将完成治理任务。
九、提案写结束语
我们通过一段时间对冀州市整体发展简单的考察,不仅了解到了冀州的风土人情,而且更多的是对冀州几年来的楼市发展进行了把脉。在这期间我们感觉冀州人很朴实,但主要是受区域环境文化的影响,最终使这里的人们对楼市这个的变化处于一种漠不关心的状态。
在进入冀州这个项目之前,我们会以专业、细致调查角度对冀州楼市发展趋势和业态走向不间断观察与分析,最后酿成文字呈阅于公司领导审阅做为决策的参考。
经验告诉我们,楼盘运作的成功,源于彼此共同的努力。市场是个大转盘,好的商业模式是寻求合理的利润与市场接受度达到一个平衡。
我们追求的是开发、策划与购买“共赢”。在做项目调查与策划时都要增加各自的深度,才能成就房地产业的大事业!
河北省石家庄市 手机:13131104668 QQ:995594566