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凤凰城项目营销策划书(三)
作者:佚名 时间:2004-2-24 字体:[大] [中] [小]
十、项目推广首期计划(进入期)
A、 媒体组成:报纸,派发单页,直邮单页,广播。
B、 广告主题:郑州出现了拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓
C、 报纸广告标题备选内容:
1)、出售:“深圳罗湖、蛇口”(1982)。
极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1982年时的罗湖、蛇口不动产投资机会。(芝麻开门)
2)、出售:“上海、浦东”(1992)。
极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1992年时的上海浦东不动产投资机会。
3)、出售“三峡、宜昌”(1995)
极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1995年时的三峡不动产投资机会。
4)、出售“加利佛尼亚、金矿营地”(1862)
极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1862年时的美国淘金般的不动产投资机会。购买凤凰城的业主就如同是在金矿旁边卖铁锹的人。(你可还有这颗勇敢的心!)
5)、出售“火车站商务公寓”(2003)
极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值,当于火车站对于其周边物业的价值。
6)、以北环路楼盘的价格,买下“火车站公寓”
极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值,当于火车站对于其周边物业的价值。
7)以1850元/平米买下2900元房产
极言大卖场及其147亩休闲广场将彻底改变郑汴路南、路北的环境差别。凤凰城的价格远低于其物业的价值。
8)、出售:“私家银行”
极言业已成熟的郑汴路商圈里已经有4000多家商户,从业人员达2万多人,能为凤凰城带来无尽的出租、出售价值。
D、单页、广播广告内容大至同上。
E、广告媒体投放计划:
在5月28日前投放一到两个小版面的报纸广告和题花广告或分类信息广告,广告内容以单纯产品信息为主,维持售楼部的基本来电、来访量。同时进行进入期报纸广告、单页广告的创作、媒体购买与印刷。
5月29日进入期推广全面开始,报纸媒体以大河报为主,投放频度每周1—2次,半版、竖通栏穿插投放,具体如下:
注:本媒体计划是基于开发商二期预售许可证2003年5月31日前办理完毕的基础上制定。
F、单页投放计划:
单页印刷量:进入期总计印刷40000页。每月印刷2次,每次印刷10000页。印刷费用约8000元。
投放日期:2003年6月9日,6月17日,7月9日,7月16日
覆盖范围:郑汴路市场、航海路市场、火车站市场。
投放费用,每份约0.15元,总计6000元。
G、直邮DM:利用动力公司现有的数据库资源,开展数据库营销。每月邮寄一次,每次邮寄4000份,每份费用约为0.9元。总计7200元
H、广告发布商、印刷商、制作商的选定。
甲方认定,或动力公司推荐甲确认。
十一、促销策略
为使报纸广告呈现连续性攻势,短时间内提高凤凰城在郑汴路的知名度,哄托销售气氛,提高在进入期开展集报抽奖活动,奖品为电动车和自行车,同时以广播现场报到的形式广泛告知。
活动内容: 5月30日至6月26日的8期广告中,参预者集齐其中任意不同内容三期广告,到售楼部登记领取抽奖卡,在登记日的当期星期六到售楼广场参预抽奖,抽奖日为6月7日、6月14日、6月21日和6月28日。每次抽奖抽出5辆自行车和2辆电动车。
奖品费用为:电动车8辆约16500元,自行车20辆约2200元。
其它费用另计。
十二、销售现场包装策略
A、 明确项目视觉系统的核心部分:名称、标志、标准字、标准色
B、 售楼部广场、售楼通道、工地围墙包装:(详见售楼现场包装计划)
十三、主要销售道具制作及二期销售资料的补充:
A、 楼书
6月3日前楼书创作设计完毕,6月7日定稿印刷。
预计每本楼书3元,每次印刷5000本。费用约为15000元。
B、 二期小户型主力户型单体模型。
甲方负责制作,应在6月9前完成。
C、二期销售前期准备资料:
1) 商品房预售许可证,甲方负责办理,预计5月31日前取得。
2) 二期楼宇说明书:统一说辞、各种户型图、交房标准、物管内容。售楼部协同甲方在6月5日前完成。
3) 完成二期销售手册
4) 完成二期房源销售价格、最大优惠比例。售楼部协同甲方在6月5日前完成。
5) 完成二期房源销售控制及制定提价日期。售楼部协同甲方在6月5日前完成。
6) 完成二期房源合同标准文本(包括内部认购书)。售楼部协同甲方在6月5日前完成。
十四、二期项目进入期工作组织及验收
依据本营销策划书各工作环节的工作内容及日程,各部门制定本部门的工作进程。每日下午6时售楼部协同甲方协调验收当期工作。
尤其要注意的主要环节有:
销售手续验收;
销售道具验收;
广告设计样稿验收(文字、图片、名称、地址、电话号码);
广告媒体购买验收(媒体、时间、版面、该版面周边内容情况及要求);
天气、重要社会活动(尤其注意非典的走向)。
岗位人员工作准备验收:
重要环节演练。
十五、营销总结
依据来电量、来访量、来访客户质量、成交量判断当期广告效果。
依据进入期品牌塑造结果、销售成交量判断营销战略。
依据来访成交比例及销售总量判断售楼部现场销售能力。