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成都青白江区城市品牌（房地产）推广方案（2）
作者：剑行天下 时间：2010-6-2 字体：[大] [中] [小]
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【第二部分：城市定位（青白江是什么）】
一、城市定位
（一）从以往情况来看，青白江是一个传统的工业导向“独轮”驱动型城市，工业基础和产业优势非常明显。虽然青白江还具有丰富的历史文化、乡村游和工业游资源。但是由于其单一工业化的城市形象，外界已经把青白江看成一个环境污染、不宜居住的地方。（起步阶段）
（二）从现在情况来看，青白江区政府在继续做强做大工业产业、注重优化工业结构、强调生态工业的发展理念的同时，提出了“生态立区、物流兴区、工业强区”的口号，积极发展商贸、旅游、人居等城市功能板快，取得了可喜的阶段性成果。现在的青白江已经改变了以往工业“独轮”驱动的城市发展模式，转变成依靠“工业、物流、人居、商贸、旅游、文化”同步提升的“六轮”驱动发展模式。（转型阶段）
（三）从未来情况来看，青白江将彻底改变那个外界认为不宜居住地传统工业化的城市面貌，而是以“工业发达，科技先进、商贾云集、物流便捷、商贸活跃、文化醇厚、生态优美”的全新形象展示在世人的面前。（提升阶段）
西部绿色动力港（城市品牌定位） 升华
中国西部第一物流枢纽生态工业新城 （综合形象定位）提升
工业发达 物流便捷 商贸活跃 商贾云集 生态优美 安居乐业 （城市功能板块定位）
我们把青白江的城市功能板块分为“工业、物流、商贸、生态、人居”等几个方面。未来的青白江一定会“工业发达、物流便捷、商贸活跃、商贾云集、生态优美、人民安居乐业”，而这些功能板块的提升和优化将构成青白江优质城市品牌形象的基石。
整合并提升青白江城市功能板块，我们可以得出一个关于青白江的综合形象定位，即“中国西部第一物流枢纽生态工业新城”。
在综合形象定位的基础上，我们可以再感性地憧憬一下未来的青白江的样子：未来的青白江不仅是一座披上绿色外衣的生态城市，更因其工业、农业、旅游、商贸的高度繁荣而成为助推成都乃至西部经济腾飞的一处重要动力。还有它作为西部最大物流枢纽，成千上万的物品在青白江集中，又在这里走向世界，它俨然就是西部内陆一座繁忙而没有船舶的“洋洋大港”。
从城市定位的价值性、战略性、功能性、准确性及唯一性和排他性出发，【剑行天下】认为青白江的城市品牌定位应该为：西部绿色动力港。
同时，就青白江而言，其城市的宣传推广绕不过以工业、物流为主的城市产业格局，这是青白江的核心竞争力和城市精髓，它不仅体现在推动青白江城市发展而产生价值，同时也因其对大成都、乃至中国西部城市群的枢纽功能而产生区域性、全国性的价值。所以，“价值”应该是青白江的城市核心诉求，青白江也应该利用其强大的价值制造功能和价值辐射功能，成为大成都都市圈乃至中国西南地区新的城市价值新坐标，开创一个属于青白江的时代。故青白江的城市推广语为：西部动力港 价值新坐标
二、房地产发展定位
1、青白江房地产发展趋势
1）从现在目标购房者来看，青白江区域购房群主要为本地川化、攀钢两大企业职工，其次是本地企事业单位员工、教师、个体户人群，也有少量如广汉、德阳等地客户。客户本地化率与成都其它区域相比处于较高水平。
2）青白江处于成都北门，从产业规划和城市发展角度以及区位特点、交通优势和产业分布带来看来看，青白江的目标群体将拓展到成都以及成都以北的广汉、德阳、绵阳市区的购房者和相关企业职工，且此比例将进一步提升，青白江具备成为成德绵经济带人口进入大成都都市圈的绝对优势。
3）从当前开发商的实力和开发理念以及价格和楼盘档次等方面来看，青白江楼盘品质和价格偏低，规模偏小且无主题性，随着青白江城市吸纳能力的进一步提升，中高档楼盘将成为下一阶段楼盘开发的主要的方向。
4）从环境和配套来看，虽然青白江这些年生态环境和生活配套有所改善，但是广度和力度不够，并不具备与其他区县抗衡的市场竞争力。
5）青白江作为未来成都工业企业和物流企业集中地地区，同时随着商贸的进一步繁荣，白领、金领阶层等具备强劲消费能力的人群增多，“休闲商务”概念的形成是一个必然现象，结合青白江的环境优势，青白江有必要在城北甚至在大成都区域内打造一个新型的大规模的复合型的休闲商务居住区。
【剑行天下】认为：1）青白江的房产开发在近一、两年时间里，主要目标群体依然是青白江本地居民以及企业职工，随着城市化进程加快和城市优势的凸显，青白江具有很大的升值潜力和开发价值，成都市区、周边县市区居民比例将逐渐提高；2）随着工业企业、服务型企业的不断增加，休闲商务地产的开发比重会逐年提升，城北乃至成都休闲商务区将最终落户青白江；3）随着有实力的开放商将逐渐认识青白江的开发价值，伴随开发资金的注入、开发理念的变革，青白江的房产品质、规模和档次将逐渐提升。
2、青白江房地产发展定位
考虑到青白江现在楼盘品质低、存量大，且整个房地产品牌开发商少，缺少整体的房产战略定位和开发概念，简言之，青白江需要开创一个属于自己的房产新时代和新理念，对此【剑行天下】认为青白江的房产必须经历一个以消化存量和打造城市地产整体概念、提升房产整体形象同步进行的过渡发展阶段，所以，青白江现阶段的房地产定位应该是能够解决上述两个问题的不同定位，由于其目标群体不同，两个定位是不相冲突的。
【定位一：湿地山水城 商务休闲圈】
主要目的：打造属于青白江的房产新时代和新概念
主要对象：企业金领、白领、商务人士、高端享受型人士
该定位主要基于如下原因：
1）对于企业金领，白领、商务人士、高端享受型人士等人群而言，其不仅具备强大的经济购买实力，更具有强烈释放都市生活紧张、沉闷、压力的迫切需求，青白江可以立足于相关片区的环境和自然优势，重点推出集餐饮、购物、娱乐、休闲、商务为一体的泛地产大盘，开创“城市湿地商务休闲居住区”的新潮流。
2）成都虽然也有许多所谓的休闲商务区、休闲住宅项目，但是其规模、品质、配套和复合功能缺乏，没有真正形成一个系统产业，而青白江的本身的工业企业数量大，随着城北起飞，物流枢纽的建设完成，大量的商贸、物流和服务型企业即将入驻青白江，随之而来的企业人士、商务人士数量大增，休闲商务和享受型楼盘需求成为一个必然的趋势，青白江应该提前布局，抢在其他县区的前头，打造成都第一“湿地商务休闲居住区”。
【定位二：成都新家园 都市快车道 】
主要目的：解决楼盘存量
主要对象：普通工薪阶层、进城农民
该定位主要基于如下原因：
1）住宅郊区化已经成为趋势，对于居住在成都市的居民（特别是成都北面）而言，他们处于改善型、刚性居住需求上升的阶段，他们一般为普通工薪阶层，有强烈的购买需求但不具备强大的经济实力和享受型住房要求，而成都其他周边区县的住房成本高居不下，在很大程度上抑制了购买需求，但是青白江房产的价格优势、地域优势和环境优势正好可以满足他们的现实需求，所以青白江应该成为他们在成都寻找新家的不二选择。
2）随着城市化进程的加快，城乡一体化和三个集中战略的推进，居民城镇化最近几年应该会出现很大增加，但是要想享受城市化带来的经济发达、配套完善、保障全面并非易事，他们首先要解决的就是住房问题，怎么样更加低成本进入大都是的生活圈是非城镇居民（包括广大企业员工和本地居民）必须考虑的问题，而青白江的房价和北部新城的加快建设应该成为他们的战略机会，也就是说，在一定程度上，他们选择青白江就是在选择一种低廉的进入成都大都市生活圈的便捷而又经济的方式。
综上所述，青白江一方面针对低消费群，打造“成都新家园、都市快车道”的居住概念，消化楼盘存量，聚集城市人气；同时针对高消费人群，通过“湿地商务休闲居住区”的建设，打造“畅享湿地山水城 游弋都市休闲区”的品味型、享受型地产概念，控制高端楼盘开发的制高点，并以这些楼盘为龙头，带动其他地产类型的开发和增值，并最终形成良性循环，推动青白江整体房产的良好发展势头。
2、青白江片区房地产发展定位
就片区而言，由于其周边配套、地理位置以及产业布局的差异化，其房地产发展定位可以具备一定的差异化，甚至某些重点片区可以提前运用品味型和享受型的房产开发模式。
1）北部新区
北部新区是构筑“大成都”的重要组成部分，它是承担“大成都”工业、商贸、物流等功能的现代化活力新区，同时它也是青白江区人口最多、居住最密集的区域，城市发展的活力将大大提升该区域的价值，所以北部新区的房产应该定位成：“中档居住型房产和商业地产并重”。
2）城厢片区
依托其良好的区位交通，丰富的人文历史和自然资源，以及农、工、贸和旅游为一体的辐射力能力，城厢片区的房地产应该定位成：“旅游地产和高端享受型居住地产”
3）祥福片区
祥福片区在政府规划中列为行政服务中心和三产发展地区，所以该片区房产开发应该定位：湿地商务休闲居住地产。